ENG

Где деньги лежат (для строителей)?

"Недвижимость и строительство Петербурга" №12 (647)

В прошлом году иностранные инвесторы вложили в экономику Петербурга около 5 млрд долларов. Сильнее всего — на 80% — сократились инвестиции в строительство. Конференция, проведенная в Зале инвестпроектов на пл. Островского, как раз и должна была дать ответы на важные для отрасли вопросы. Останется ли государство важнейшим участником рынка? Почему сократилось банковское финансирование? Куда денут свои накопления крупные институциональные инвесторы?

«
– Любому из присутствующих здесь специалистов понятно: если деньги лежат — это плохо, деньги должны работать. На самом деле мы хотим поговорить об актуальных источниках финансирования. Нужны ли сегодня девелоперу деньги — или не настолько, чтобы предпринимать для этого какие-то специальные усилия? И нужны ли нам новые площади для торговли или хватит тех, что есть для сегодняшних нужд бизнеса.
»

Дмитрий Синочкин

«

– Инвестиции в недвижимость с февраля 2009 года выросли на 30%. Мы считаем, что в апреле-мае 2010-го мы вышли из кризиса. На рынке жилой недвижимости начали продаваться квартиры, девелоперы стали смотреть будущие площадки.

Если сравнивать нашу ситуацию с другими, мы сейчас находимся где-то между Лондоном и, скажем, Латвией, где ситуация все еще много хуже. В наших крупных городах, включая, в первую очередь, Петербург и Москву, либо оживают инвесторы, либо приходят новые.

Если считать, что на экономических часах стрелки на шести показывают «дно», на 12 — рост, то у нас сейчас примерно без четверти семь.

Мы видим здесь экономический рост и рост инвестиционной привлекательности.

Можно взять за основу данные по инвестициям в жилую и коммерческую недвижимость. В 2007-м и 2008-м был пик — 980 и 930 млн долларов, затем, естественно, глубокий провал — более чем в два раза. Но уже результаты 2010 года снова показывают рост — пока на 10%. Понятно, что основной прирост дали торги Фонда имущества и приобретение девелоперами нескольких участков под жилую застройку. Но тем не менее…

У нас пока «точечный» рынок коммерческой недвижимости, особенно если сравнивать с Варшавой или тем более с Лондоном. У нас продаются лишь отдельные объекты, нет базы для сравнения, какого-то среднего уровня.

Однако, по нашим данным, в начале 2010-го крупные сделки проходили исходя из расчета 15% доходности, в середине — 12%, а в ноябре — уже 10%.

»

Владимир Сергунин

«

– По данным компании Jones Lang LaSalle, общий объем инвестиций в недвижимость в 2009 году составил порядка 4 млрд долларов. И около 5 млрд — за 2010-й.

Московский рынок мы оцениваем более оптимистично: более чем в две трети от общего объема инвестиций.

»

Наталья Тишендорф

«

– Возможны разные подходы. Мы учитываем те сделки, по которым перешли объекты и по которым были заплачены деньги. И не учитываем, к примеру, будущие денежные потоки, разбитые на пять лет…

Еще, на наш взгляд, представляет интерес то обстоятельство, что на рынок возвращаются иностранные инвесторы. Этот процесс уже заметен.

Что покупают. Во-первых, участки под жилищное строительство. Желательно — подготовленные, в собственности, с инженерией, с проведенным зонированием и проектом подготовки территории.

Второй тип покупки — идеально подготовленные активы, которые приносят кэш-флоу, желательно — заполненные на 90%. Хотя покупали и с 40%-й заполняемостью. Третий — государственные и окологосударственные компании готовы приобретать «пустые» активы под себя, для нужд конечного пользователя.

Торговля по ставке капитализации идет в диапазоне 9-11%. Кто хочет покупать, ориентируется на 10-11%, продавец начинает с 8-9%. Дальше — вопрос переговоров.

»

Владимир Сергунин

«

– Макроэкономическая модель, которая развилась в нашей стране, — это экономика спроса. И спрос в первую очередь предъявляет государство. Однако и федеральный, и региональный бюджеты сверстаны и приняты с большим дефицитом. С довольно серьезно урезанными инвестиционными и даже социальными программами. Поэтому тот единственный субъект, который может предъявить спрос, сейчас под большим вопросом.

Задача — искать средства где-то на стороне. Заявленная тема — «Где деньги лежат» — это не загадка, а, скорее, задача. Наша компания в основном связана со строительством коммерческой недвижимости. А этот рынок предоставлен сам себе, его государство никак не контролирует. С моей точки зрения, это более интересно.

Инвестиционный проект проходит несколько стадий роста цен. Первый скачок происходит на этапе получения разрешения на строительство, и в этот момент выгоднее всего продавать проект, то есть искать инвестора. Второй момент — когда объект готов и заполнен хорошими арендаторами с длительными контрактами. И тогда он продается как бизнес. В обоих случаях важна упаковка.

Мы имеем дело с множеством продавцов, которые приходят к нам с одним: помогите продать, найти инвестора. На российском рынке представлены два продукта — «тема» и «ситуация». Продуктов, готовых к продаже институциональному инвестору, практически не существует.

Основная проблема всех российских проектов в сфере недвижимости — правовая. Достаточно долго работая на рынке, я практически на пальцах одной руки могу пересчитать проекты, безупречные с правовой точки зрения. Все они имеют те или иные изъяны. Сведение этих изъянов к минимуму и есть одна из задач продавца.

Финансовой модели обычно нет, практически всегда выпадает анализ рисков. Другой важный момент — отсутствие информации, которая подтверждает показатели, приведенные в презентации или меморандуме. Если мы говорим, что маржа по данному проекту составляет 38% и показываем это инвестору, он вполне резонно задается вопросом: «С чего вы это взяли и кто может это подтвердить?» Потому что мы все сами понимаем, как манипулировать финансовыми моделями.

»

Николай Вечер

«
– Традиционные заверения вроде «зуб даю»...
»

Дмитрий Синочкин

«

– Похоже, наши зубы иностранцам не нужны.

Обязательный момент — анализ чувствительности проекта, особенно показателей доходности. Уровень доходности наиболее чувствителен к колебаниям ставки аренды. Здесь много моментов, связанных с внешними оценками. Полезно привести экспертное мнение, заключение по проекту, сделанное оценщиком, аудитором, желательно с мировым именем и так далее.

Чем больше объективных (или кажущихся инвестору объективными) взглядов на проект, тем для него лучше. Он полагает, может быть справедливо, что риски уменьшаются. И это особенно важно на начальной фазе — в стадии принятия решения.

»

Николай Вечер:

«
– Мы лукавим, хороший проект видно сразу. Если офисное здание находится в 100 метрах от Красной площади или в 20 — от Московского вокзала, если оно нормально построено и понятна ситуация с правами, может, и не нужно писать инвестиционный меморандум… Если есть финансовая модель — она понятна и банку, инвестор легко входит в такой проект.
»

Наталья Тишендорф

«
– В российском девелопменте очень велика доля рисков, которых нет в европейских странах. Это политические и административные риски. Причем политические риски в России сейчас настолько высоки, что их нужно отдельно оценивать.
»

Николай Вечер

«
– На российском рынке недвижимости в последние несколько лет сложилась стрессовая ситуация. Этот опыт так и не дисциплинировал российского девелопера?
»

Денис Качкин

«

– Позволю себе процитировать Гегеля: «Опыт и история учат, что народы и правительства никогда ничему не научались из истории и не действовали согласно урокам, которые из нее можно было бы извлечь».

Если говорить о продавцах недвижимости, особенно непрофессиональных, для которых недвижимость не является профильным активом, по большому счету мы никаких сдвигов не увидим.

»

Николай Вечер

«

– Я считаю, что ситуация в девелопменте после кризиса сильно изменилась. Произошло заметное укрупнение бизнеса. Девелоперы ищут себе подобных, чтобы объединиться. Те, кто пережил кризис, будут развивать свои проекты более разумными темпами. Основная проблема заключается в том, что огромное количество проектов обременено кредитами, которые в кризис невозможно было обслуживать.

Большинство девелоперов тщательнее выверяет свою концепцию, чем до кризиса. Но она, если смотреть сегодняшними глазами, выглядит убийственно. Торговых комплексов в пять этажей больше не существует. Их, впрочем, и до кризиса не должно было быть.

И крупные девелоперы, не только московские, но и региональные, готовятся к public placement, к публичному размещению. А это означает совершенно другой подход к структуризации активов, к оценке, бухгалтерским стандартам. Понятно, что ресурс собственных средств был израсходован в период кризиса, но самое важное — привлекать новый капитал нужно!

»

Наталья Тишендорф

«
– Действительно, в России наблюдается тенденция к укрупнению компаний. Более востребованными становятся и международные стандарты и международная практика, в том числе — применение еврокодов, например.
»

Николай Вечер

«
– Что выявил ваш опыт работы с банками по привлечению финансирования проектов? Каковы ключевые проблемы?
»

Виктор Титов

«
– В банках есть деньги. Но и проблема отсутствия качественных проектов никуда не делась.
»

Николай Вечер

«
– А может, проблема в том, что действительно хорошему и грамотно просчитанному проекту банковское финансирование не так уж и нужно?
»

Дмитрий Синочкин

«

– Банковское финансирование значительно дешевле, чем собственное. Используя банковские средства, вы делаете проект наиболее привлекательным.

Если говорить о частных инвесторах — у них ожидания по доходности существенно выше, чем ожидания банка.

»

Наталья Тишендорф

«
– С точки зрения обеспечения залоги, которыми располагают девелоперы, могут оказаться неликвидными в нестабильный период: та же земля, недвижимость.
»

Виктор Титов

«

– Первый вопрос — вернулись ли на рынок «докризисные» зарубежные инвесторы? Да, вернулись. Любой иностранный инвестор, который смотрит на Москву, готов смотреть и на Петербург. Какие у них основные критерии?

Первое — существующий в наличии актив; второе — центральное местоположение; причем в Петербурге, если можно так сказать, объект должен быть еще более центральным, нежели в Москве. Третий пункт — доходность, на сегодня ожидания инвесторов питерского рынка — 10-20%, с некоторой премией от той доходности, которую мы видим в Москве.

Если эти критерии сложить, получается довольно ограниченный выбор. Кроме того, надо учесть более высокий — опять же по сравнению с Москвой — уровень вакансий, объем свободных помещений. (Я сейчас говорю об офисном сегменте и о ритейле.)

В общем, инвесторы ожидают, что доходные объекты по стоимости квадратного метра будут процентов на 40-50 дешевле, чем в Москве.

А в плане стоимости строительства различия между Москвой и Петербургом не такие уж значительные. Может быть, земля дешевле, может быть, сети. Фактически выходит, что стоимость постройки в настоящий момент равна стоимости квадратного метра, который построен и сдан в аренду. То есть готовый бизнес в Петербурге должен стоить меньше.

»

Наталья Тишендорф

«
– Вакансии в коммерческих комплексах распределяются неравномерно. В Центральном районе они находятся на уровне 7-10%, качественные проекты на 90% заполнены. Средние цифры по заполняемости возникают из-за некачественных периферийных проектов.
»

Владимир Сергунин

«

– Это еще и психологический момент, когда в городе есть 20% вакантных площадей. Это не позволяет существующим комплексам поднимать ставки, но дает возможность рынку быть рынком арендатора, а не рынком собственника. Если мы возьмем европейские данные, то уровень 10% — абсолютно здоровый, сбалансированный рынок.

Я считаю, что в Петербурге сейчас нет потенциала для нового большого девелопмента — потому что нет спроса.

После затяжного кризиса первыми на рынок вышли государственные потенциальные арендаторы. Потому что можно было очень дешево купить пустые здания, когда девелоперы обслуживали кредиты. Вторыми пришли конечные западные пользователи, например «Сименс», который купил 300 000 кв.м. Следующий этап — возвращение инвестиционных ротаций, то, что мы видели в 2010 году. И это продолжается сейчас.

При этом есть инвесторы, готовые платить определенную премию именно потому, что это Петербург. Например скандинавы: им это близко, понятно, все не слишком большое и не надо далеко ехать. У них накопилась безумная ликвидность, например в норвежских инвестиционных фондах. Там каждый день на пенсионные счета падает очередная сумма, и они не знают, что с ней делать.

Теперь про банки. Я считаю, что это определенный звоночек — когда банк смотрит на девелопмент. Значит, у них денег достаточно, это плюс. Минус в том, что есть так называемая база прим, которая существенно лимитирует банк с точки зрения рисков. Резервирование на таких сделках существенно выше. Что, в свою очередь, ограничивает активное финансирование девелопмента российскими банками.

Из банков, которые работают в Петербурге, восемь иностранных готовы финансировать сделки от 20 млн до 50 млн долларов, парочка отечественных — до 100 млн, по ставкам 6,5-7% в год.

»

Наталья Тишендорф

«

– Представитель Сбербанка сегодня не смог приехать, но они прислали тезисы. Давайте посмотрим на проблему с их точки зрения.

В качестве ключевых факторов, сдерживающих кредитование строительной отрасли, сегодня можно назвать следующие. Первое. Небольшое количество качественных проектов, которым требуется финансирование (наличие оформленной документации — только 214-ФЗ, отсутствие «перепродаж», не завышенная сметная стоимость строительства и т.д.).

При этом определенной части проектов, которые реализуют крупнейшие застройщики, на фоне восстановления спроса на жилищном рынке проектное финансирование требуется не так остро. Второе — «уроки кризиса». На рынке произошли качественные изменения в составе ведущих застройщиков. Ряд компаний из докризисного Топ-10 сегодня нельзя назвать клиентами с безупречной кредитной историей.

Проекты, которые реально нуждаются в финансировании, как правило, реализуют средние и мелкие застройщики, финансовое положение которых часто вызывает опасение, а возможности по предоставлению залогов ограничены. Банки оценивают риски по подобным проектам более жестко, чем до кризиса. Примеры чистого проектного финансирования сегодня на рынке единичны.

Теперь об условиях, которые Сбербанк предъявляет к качественным инвестиционным проектам. Необходимы правильно оформленные документы по проекту (правоустанавливающая и разрешительная документация; если предусмотрено схемой реализации проекта, то договоры соинвестирования и долевого участия). Кроме того, проект должен быть экономически эффективным, согласованный с банком финансовый план должен подтверждать возвратность кредита, доходная и расходная части проекта должны быть проверены и акцептованы банком.

Безопасность проекта подтверждается положительным заключением управления безопасности. 30% необходимой суммы — это должны быть не банковские средства, в том числе 15% — деньги самого застройщика. В качестве залогов могут выступать имущественные права на возводимые площади и участок (если их можно заложить).

Могут быть и дополнительные требования в зависимости от общей оценки рисков по сделке: залогом могут служить доли в УК, акции, поручительства третьих лиц, повышение доли собственного участия, требования по строительной готовности и т.д.

»

Дмитрий Синочкин

«

– Могу с уверенностью сказать, что за последние девять месяцев банки уводят свои активы из строительной деятельности, этот бизнес им не интересен. У них своих активов полно, им бы с последствиями кризиса разобраться…

Они стали более жесткими, консервативными и не поддерживают проекты, которые требуют большого финансирования.

»

Михаил Бузулуцкий

«
– Банки сегодня действительно стали намного жестче, и сейчас работать с ними по девелоперским проектам, каждый из которых в среднем тянет на 1-3 млрд рублей, становится практически невозможно.
»

Юрий Грудин

«
– Дело в деталях. Когда начинаешь работать с банком, очень важно, чтобы он оперативно реагировал на просьбы или требования. Если говорить о Северо-Западном Сбербанке, они большие молодцы в плане работы со строителями, они лидеры. Потому что строительный аудит в их банке — лучший.
»

Александра Мартемьянова

«
– Идет переоценка отрасли после кризиса. Коммерческую недвижимость переоценили, банки сворачивают ипотечные программы. Может, через какое-то время они вернутся?
»

Михаил Бузулуцкий

«
– Куда же они пристроят накопления населения — те 10 трлн, которые сейчас лежат на рублевых депозитах?
»

Дмитрий Синочкин

«
– Хотел бы вернуться к теме «где деньги лежат». Ликвидность подпирает не только крупные, но и средние банки. Они действительно очень активны, ищут хорошие проекты, у них есть желание встречаться, разговаривать и доходить до конкретных сделок. Проблема в том, что в Петербурге средние банки представлены филиалами. На филиалы выделяются очень ограниченные лимиты кредитования. И чтобы получить проектное финансирование, ты на жестких условиях должен отдать все свои залоги одному банку. А его лимита не хватит, чтобы профинансировать проект в должном объеме.
»

Юрий Грудин

«
– Коль скоро речь зашла об оптимизации рисков, есть выступление по поводу технического и финансового надзора.
»

Денис Качкин

«

– Я представляю консалтинговую компанию. Мы помогали банкам принимать решение об инвестиционных сделках. Во многих банках, с которыми мы работаем, были созданы управления по работе с проблемными активами, объектами незавершенного строительства. Были очень выгодные проекты для финансирования, планировалась хорошая отдача, но не получилось. В некоторых случаях именно потому, что недостаточное внимание уделяли вопросам строительства, техническим аспектам.

И как правильно говорили коллеги, Сбербанк — самый, наверное, продвинутый в этих вопросах. Можно предъявлять претензии, что решения принимаются не так быстро — но это большая машина, инертная, и это единственный банк в России, который сам финансирует весь проект, строит финансовые модели, контролирует их реализацию.

У большинства других банков таких механизмов контроля за стройкой не было. И сейчас финансистам нужна помощь консультантов. Основные риски, как получается по нашему анализу, связаны с ошибками в проектных решениях, в предварительных расчетах стоимости строительства.

Консультанты обычно начинают работу с оценки предварительной заявки, а в последующем ведут, мониторят проект. Мониторинг может быть разным: от постоянного пребывания людей на объекте до локальных проверок.

»

Алексей Лукьянчиков

«
– Что конкретно можете посоветовать девелоперам и инвесторам при подготовке документации — строительной, сметной, технической?
»

Денис Качкин

«
– Рекомендации простые. Эти расчеты должны быть прозрачными для банков. Они не совсем понимают, что такое стройка и с чем ее едят. Мы оказались в данном случае «переводчиками». Брали смету и вместе с инвестором раскрывали, что означают укрупненные показатели, что на самом деле скрыто за этими цифрами.
»

Алексей Лукьянчиков

«

– До кризиса действительно западные ставки определяли для нас стоимость денег, потому что наши банки привлекали на рынок западный капитал. Сейчас этого не происходит, во всяком случае в сопоставимых объемах. И в ближайшие годы эти ставки подрастут.Очевидно, что мы находимся в предвыборном периоде и будут вливаться огромные деньги в экономику и способствовать инфляции.

Повышена учетная ставка ЦБ, но это лишь ориентир для коммерческого банка. Гораздо хуже, что сейчас будут повышены нормы и требования по резервированию. Ожидать, что ставки по кредитам будут снижаться, не стоит. Более вероятно, что они будут расти.

И определяющий фактор — инфляция.

»

Реплика из зала

"Недвижимость и строительство Петербурга" №12 (647), 28 марта 2011