ENG

Спрос на коммерческую недвижимость вернулся

"TheChief" №1-2 (95)

По данным Grant Thornton International, в 2011 году количество предпринимателей, запланировавших инвестиции в новые здания увеличилось на 17%. Такова реакция бизнеса на сформировавшийся за два года стагнации рынков отложенный спрос. Аналитики и участники рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга разделяют их оптимизм и уверены, что к концу 2011 года на нем возобладает восходящий тренд.

Торговля: качественные проекты в дефиците

Мейнстримом рынка коммерческой недвижимости остается торговля. По данным Федеральной службы государственной статистики оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге и Ленобласти в 2010 году вырос на 12%. Генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков называет прошедший год переломным с точки зрения развития рынка торговой недвижимости. «Еще с лета на рынке стали явно ощущаться позитивные изменения, а конец года ознаменовался не только успешными открытиями долгожданных объектов, но также инвестиционными сделками и «разморозкой» нескольких докризисных проектов», - говорит он.

«Заполняемость торговых центров арендаторами на начало 2011 года по-прежнему превышает 90%. И это не смотря на ввод в эксплуатацию около 270 тыс. кв. м арендных площадей в течение 2010 года. Что подтверждает тенденцию роста спроса на торговые помещения», - отмечает глава петербургского офиса Colliers International Николай Казанский. «Два крупных торговых центра на площади Восстания - ТРК Galeria и МФК «Стокманн Невский Центр», открывшись практически одновременно, демонстрируют высокую заполняемость. Это свидетельствует о накопившемся спросе на качественные торговые площади в Центральном районе», - в свою очередь констатирует генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков.

По подсчетам Colliers International , резерв для нового строительства торговых центров сохраняется не только в центре Санкт-Петербурга, но и на юго-западе города, а так же в районе Васильевского острова. «На Васильевском острове существует возможность для строительства регионального, на юго-западе – суперрегионального и на северо-востоке – одного суперрегионального или двух региональных торговых центров. Высокий потенциал имеют также проекты outlet-центров у КАД и на Таллиннском шоссе», - считает Николай Казанский. Он уверен, что город сможет переварить еще около 1 млн. кв. м торговых площадей. Правда, аналитики оговариваются, что дефицит характерен только для качественных проектов с продуманной концепцией и удачной локацией. Директор по маркетингу AVIELEN A.G. (проект МФК Airoport Сity) Анастасия Кручинина, отмечает: «Мы замечаем, как выросла активность клиентов торговой составляющей МФК. Еще на этапе фасадных работ мы начали вести активные переговоры с компаниями, предоставляющими услуги будущим гостям отеля и бизнес-центров в районе Пулково».

Эксперты Knight Frank отмечают, что в 2011 году на рынке появится 6-7 новых торговых объектов, в том числе – суперрегиональный торговый комплекс «Лето» на Пулковском шоссе. Ожидается, что предложение качественных торговых площадей за год увеличится на 150-200 тыс. кв. м. Кроме того, в 2011 году планируется провести несколько реконцепций объектов в периферийных районах с целью доведения их до уровня успешных профессиональных торговых комплексов. Так, например, торговый торгового центр «ГРЭЙТ» около ст. м «Академическая» в 2011 году откроется с новым названием «Академ Парк». А холдинг «Энерго» на 2011-2012 год запланировал реконструкцию и перезапуск в несколько измененном формате ТРК «Светлановский».

«Развитие коммерческой недвижимости идет по принципу, когда, вслед за экономическим ростом, в первую очередь, начинается рост сектора торговой недвижимости (растет платежеспособный спрос), вслед за этим, идет активное развитие офисной недвижимости (компании переезжают, арендуют новые помещения). Параллельно с ростом ритейла возникает необходимость в складской недвижимости, распределительных центрах и т.д. Гостиничная недвижимость, хотя и идет своим отдельным путем, но также растет прямо пропорционально росту деловой активности и туристического потока. Соответственно, на текущий момент наиболее острый дефицит может сложиться в секторе ритейла», - резюмирует Николай Казанский. Новых проектов в 2010 г. почти не заявлялось, напоминает он, все намеченные к вводу на 2011 году ТЦ – это объекты, сроки ввода которых перенеслись с 2009-2010 годов и большинство этих проектов уже полностью заполнены арендаторами.

Офисы: платежеспособный спрос возвращается

«Если в ритейле наиболее востребованный сегодня формат – это удобные для потребителя квартальные и межквартальные торговые центры площадью до 25 000 квадратных метров. То в офисной недвижимости отложенный спрос отмечается на более качественные помещения среднего размера – от 250 до 500 квадратных метров», - говорит вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер АйБи ГРУПП Юрий Борисов. При этом, по мнению главы GVA Sawyer SPb Николая Вечера, особое значение для потенциального арендатора приобретает инфраструктура бизнес-центра. «Особенно качество и стоимость телекоммуникационных услуг, поскольку именно затраты на оплату Интернет-трафика сегодня составляют значительную долю расходов современных арендаторов. Я это могу сказать точно, поскольку сам являюсь таким арендатором», - говорит господин Вечер.

«Офисные объекты, введенные в кризисный период и обладающие удачной концепцией, местоположением и хорошими планировками, пользовались спросом и достаточно быстро были поглощены рынком», - отмечает Николай Пашков. Эксперты GVA Sawyer отмечают, что признаком начала стабилизации является заключение в 2010 году двух крупных инвестиционных сделок - Renaissance Development приобрела торгово-офисный комплекс Regent Hall (переименован в Renaissance Hall, стоимость сделки составила $25,5 млн, ставка капитализации – 12%), а бизнес-центр B&D на набережной Макарова, 32 по неподтвержденной информации приобрел фонд Jensen Russian Real Estate Fund II.

Генеральный директор ООО «Менеджмент компания БФА» Ольга Мицеловская считает, что отложенный спрос в сегменте бизнес-центров высокого класса был реализован в 3-4 квартале 2010 года. «Еще весной 2010 года мы увидели оживление рынка аренды, которое выразилось в росте спроса на площади до 200 кв.м., а уже в конце лета спрос был просто ажиотажный», - говорит Ольга Мицеловская. По ее словам, «Менеджмент компания БФА» с августа 2010 года повысила ставки аренды в БЦ "Линкор" - на 10% на типовые помещения, на 20% на видовые. «При этом заполняемость на Линкоре была и остается одной из самых высоких в бизнес-центрах класса А и В+ введенных в самый разгар кризиса, приближаясь к 90%. Что касается другого нашего объекта – бизнес-центра класса А «Невский,38» - то там свободные площади закончились еще в июне, идет спокойная ротация арендаторов в пределах 5% заполняемости, ставки по вновь заключаемым договорам выросли в среднем на 25%, ставки по ритейлу вернулись на докризисный уровень», - констатирует Ольга Мицеловская.

«Платежеспособный спрос начинает возвращаться. Выжидающие потенциальные арендаторы больше не рассчитывают на падение ставок. Более того, вполне очевидно, что арендные ставки стабилизировались, а местами началось их постепенное увеличение», - добавляет Анастасия Кручинина. По ее мнению, формирование отложенного спроса началось еще до начала кризиса – на волне роста рынка, когда удорожание аренды стало тормозить его развитие. «Как только ставки снизились, арендаторы смогли переехать в более качественные офисы. Переезды составляли основную массу сделок на офисном рынке недвижимости за последние годы», - отмечает она.

Глава петербургского офиса Colliers International Николай Казанский отмечает, что к началу 2011 года совокупный уровень вакантных площадей в офисных центрах класса А и В составил 18% или около 250 тыс.кв.м. «В офисном секторе пока нет признаков дефицита площадей. Несмотря на снижение доли свободных помещений, офисный рынок до сих пор остается рынком арендатора», - комментирует генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков. Но сохранение объемов поглощения офисов класса А и В, по мнению Николая Казанского, приведет к снижению вакансий на рыке до 12 % в 2012 году, что считается показателем «здорового», некризисного рынка. По данным Colliers, в 2011-2012 годах в Санкт-Петербурге будет введено всего 240 тыс. кв. м новых офисов при уровне поглощения за два года в 300 тыс. кв. м..

Склады: для спекулятивных проектов время еще не пришло

По данным компании Knight Frank, в 2010 году рынок складской недвижимости увеличился на 99,5 тыс. кв. м, что увеличило общий объем предложения только на 5%. Причем, в сегменте класса А увеличение составило 6%, а в сегменте класса В только 3%. За год было введено в эксплуатацию семь новых объектов, но из них только три комплекса общей площадью 64 000 кв. м были представлены на рынке аренды. Остальные складские объекты используются для нужд собственников, либо для предоставления 3PL-услуг.

Эксперты Collers констатируют, что по итогам 2010 года общий объем чистого поглощения на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга составил около 170 тыс. кв. м, а средний уровень вакантных площадей снизился с 36% до 22%.

«Складская и индустриальная недвижимость пострадали от финансового кризиса больше, чем другие сегменты рынка. Сформировался «рынок арендатора», который воспользовавшись сложившей ситуацией, сумел добиться выгодных условий для аренды площадей. Одни компании стали улучшать условия хранения своих товаров, переезжая в склады класса «А», другие - объединять свои складские площади в единые распределительные центры. Как правило, такие решения принимаются не сразу: рассматриваются все существующие площади и выбирается лучший по расположению и качеству вариант. Таким образом, в 2010 году стали заключаться крупные сделки по аренде складских помещений, большинство из которых можно отнести к отложенному спросу», - отмечает заместитель генерального директора по развитию «Эспро Девелопмент» «Эспро Девелопмент» Вячеслав Юрченко.

По его словам, на сегодняшний день количество клиентов, с которыми ведет переговоры ГК «Эспро», составляет порядка 30 компаний. «Большая часть из них присутствует на рынке уже несколько лет и, безусловно, заключат реальные сделки в 2011 году», - считает эксперт. По его словам, в складском сегменте наиболее востребованы площади до 5 000 кв.м, однако есть крупные компании, интересующиеся от 10 000 кв.м и выше. «Ставки на аренду качественных складских помещений, начиная с начала 2010 года, идут вверх и уже достигли базового докризисного уровня. Конечно, в период роста заключались сделки и по более высоким ставкам, но это было скорее исключением из правил. В 2011 году в складском сегменте класса «А» мы прогнозируем дальнейший рост ставок с текущих 110 до 120 долларов за кв.м в год», - говорит Вячеслав Юрченко.

Директор ХК «Энерго» Азат Григорьян настроен более осторожно. «Рынок по-прежнему затоварен. Предложение выше, чем спрос. 30% площадей пустует, а цены на нижнем уровне. Основным фактором для арендатора остается цена - все экономят. Но думаю, все равно года через 2-3, если не будет вторых волн кризиса, спрос сравняется с предложением или даже, если случится чудо, превысит его», - считает он. «К сожалению, для спекулятивных проектов в складском сегменте время еще не пришло, зато запускаются проекты под конкретного клиента. Это тенденция прослеживается с момента начала кризиса, и будет доминантной в 2011 году», - согласен с ним Вячеслав Юрченко.

«Можно с уверенностью сказать, что рыночная ситуация в складском сегменте рынка недвижимости Санкт-Петербурга стабилизировалась. К концу года данная тенденция положительным образом отразилась на настроениях девелоперов: на рынке были анонсированы новые проекты. В 2011 году мы ожидаем дальнейшее оздоровление рынка», - говорит Николай Пашков.

По данным Knight Frank, на 2011 год заявлен ввод в эксплуатацию нескольких спекулятивных проектов общей площадью 137 000 кв. м, часть из них предполагается использовать для нужд собственников и 3PL-услуг. Согласно планам девелоперов ввод большинства объектов должен состояться во второй половине года. «По нашим прогнозам, если все заявленные объекты будут введены в эксплуатацию, а поглощение складских площадей сохранится на уровне 2010 года, доля свободных помещений для классов А и В снизится до 15% к концу 2011 года», - считает господин Пашков.

Прогноз: крупные проекты на подходе

Руководитель отела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова отмечает, что в 2010 году девелоперы снова начали заявлять крупные проекты. Так, в ноябре 2010 года компания "Новатэк" приобрела два участка в Финском заливе под Сестрорецком для создания намывной территории, на которой предполагается строительство 2 млн кв. м жилья и 1,5 млн кв. м объектов соцкультбыта и коммерческой недвижимости. GVA Sawyer выбрала земельный участок на первой линии Таллиннского шоссе в Санкт-Петербурге для строительства аутлет-центра FashionHouse, а турецкая Renaissance Development объявила о намерении инвестировать порядка 200 млн. евро в создание 4 новых бизнес-центров. Текущая рыночная ситуация создает предпосылки для возобновления строительства замороженных в кризисный период объектов – например, ГК «Ташир» возобновила строительство торгового комплекса общей площадью около 63 000 кв. м на пересечении улиц Салова и Белградской. «Интерес к коммерческой недвижимости Петербурга подтвердили местные девелоперы и крупные международные компании. Рост количества масштабных проектов является одним из признаков плавного восстановления рынка коммерческой недвижимости», - уверена Зося Захарова.

«Во всех секторах коммерческой недвижимости мы увидели положительные тренды восстановления и роста спроса, который, вследствие «вымывающегося» качественного предложения с рынка, приведет к росту ставок аренды и цен продажи в середине 2011-2012 годов. С учетом того, что со второй половины 2008 года запускалось крайне мало проектов, ко второй половине 2011 года на рынке по многим секторам коммерческой недвижимости, может сложиться недостаток предложения», - оптимистичен Николай Казанский. «К постоянному развитию рынка подталкивает конкуренция, а абсолютное насыщение рынка, как некий идеал – достичь невозможно. Поэтому запускать новые торговые, офисные проекты имеет смысл. Но качеством выше, чем у их предшественников, как в отношении инфраструктуры и принципов зеленого и энергосберегающего строительства, так и в отношении архитектурной концепции, функциональности и дизайна», - уверен Юрий Борисов.

Ставки сделаны

Ставки аренды в офисном секторе стабилизировались к концу 2009 года. В дальнейшем ожидается относительно стабильная ситуация по ставкам на офисы класса А и В, прогнозируется незначительный плавный рост ставок в 2011 году – из-за повышения заполняемости офисных центров и малого количества новых площадей на рынке. Из-за ограниченного объема предложения и постепенного роста объема поглощения, прогнозируется плавное снижение доли вакантных площадей на рынке – до 12% к концу 2012 года, что, соответственно, повлияет на рост арендных ставок.

В ритейле к концу 2009 г. ставки аренды стабилизировались, в середине 2010 г. – начали постепенный рост. Ставки аренды для якорных арендаторов повысились в среднем за 2010 г. на 5-10% (по сравнению со ставками 2009 года). Благодаря растущему спросу на рынке и высокой заполняемости торговых центров можно прогнозировать постепенный рост арендных ставок на качественные торговые помещения в торговых центрах – на 10-15% по сравнению с 2010 г.

Средние запрашиваемые ставки аренды на складские помещения в 2010 году не претерпели значительных изменений и составили: для класса А – $85 -110 за кв. м в год, для класса В $75-100 за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. Большинство собственников логистических комплексов ориентированы на предоставление индивидуальных коммерческих условий каждому потенциальному арендатору в зависимости от объема необходимых площадей, планируемого срока аренды, требуемых дополнительных инвестиций и т.п.

Источник: Colliers International

Информация к размышлению

Согласно исследованию Grant Thornton International (опрос 6 тыс. предпринимателей в 39 странах мира, проводится уже девять лет по всему миру), замерявшему баланс предпринимательского оптимизма на 2011 год (превышение оптимистично настроенных над пессимистично настроенными), в России позитивный настрой бизнес-сообщества вырос с +10% в 2010 году до +35% в 2011-м. «Российский оптимизм складывается из цен на энергоресурсы и другие сырьевые товары, отмечает партнер Grant Thornton в России Иван Сапронов.— Тенденция указывает на дальнейший рост цен на нефть и другие полезные ископаемые, включая золото и металлы. Поскольку наша экономика носит сырьевой характер, растущий ценовой тренд дает повод для оптимизма в 2011 году».

Рост доходов в 2011 году ожидают +66% российских предпринимателей, что почти вдвое больше прошлого года (+38%) и лучше общемирового показателя (+56%).

Баланс оптимизма относительно прибыли также увеличился до +51% против +25% годом ранее (уровень глобального оптимизма — +40%).

На рост цен на товары и услуги рассчитывают +53% российских предпринимателей (+32% в 2010 году;+28% в мире),

На увеличение экспорта — +13% против +9% годом ранее (+22% в мире).

О планах увеличения числа работников рассказали +32% предпринимателей (+14% в 2010 году),

Об инвестициях в новые здания — +17% (+11% в 2010 году),

В производственные мощности — +50% (+32%).

Источник: Ъ-Online, 19.01.2011










Автор: Анна Невская

"TheChief" №1-2 (95), Февраля 2011