ENG

Ради чего стоило помучиться

"Эксперт Юг" №7-8 (147)

Благодаря кризису на рынке недвижимости юга России всё же стали появляться объекты, отличающиеся уникальными способами строительства и, самое главное, сниженными за счёт внедрения новых технологий эксплуатационными платежами. Однако применение новых технологий компании стараются не афишировать

Рынок недвижимости, как лакмусовая бумага, показывает состояние экономики в стране. Во время кризиса активность девелоперов во всех сегментах существенно замедлилась из-за резкого снижения потребительского спроса. Почти на полтора года ряд компаний заморозили проекты, которые были заявлены в 2007–2008 годах. Работы велись только на объектах, находившихся в высокой стадии готовности. Однако после перехода через самую острую фазу кризиса девелоперы вернулись к своим проектам — но уже с новым представлением о рынке. Основной задачей в новых экономических условиях является удержание клиента, для которого цена покупки стала превалирующим фактором при выборе объекта недвижимости. Но снизить себестоимость производства и привлечь клиентов именно к своему проекту — очень сложная для девелопера задача; чтобы её решить, необходимо пересмотреть весь спектр работ. На рынке недвижимости Юга стали появляться объекты, где используются уникальные технологии строительства, позволяющие серьёзно экономить на эксплуатации. Большое внимание новым технологиям уделяется на крупнейших южных стройках — примером тому строительство объектов к Олимпиаде-2014 (как спортивных, так и домов для переселенцев), «Азов-Сити», объекты в составе ОЭЗ и других.

Галерея новых материалов

Производство новых материалов, имеющих более низкую себестоимость — один из тех посткризисных трендов, которые напрямую коснулись юга России. В Астраханской области, например, появились новые технологические линии для строительства монолитных жилых домов с использованием эргономичных материалов. Состав материала прост: 70% цемента и 30% древесной стружки. Преимущества такой технологии трудно переоценить. Это и значительное сокращение сроков строительства, и высокое качество, и гибкая система планировки. Однако главным достижением при этом, безусловно, является снижение затрат на строительство. Монолит не требует финансовых средств на транспортировку панелей, а процесс строительства обходится без дорогостоящего пара. Всё это делает жильё более доступным: его цена составляет от 20 тысяч рублей за квадратный метр. Кроме того, эта уникальная технология может удовлетворить потребность населения в малогабаритных квартирах. Стартовые проекты уже реализованы в Харабалинском и Красноярском районах Астраханской области, однако и другие регионы ЮФО активно пытаются внедрять подобные технологии. Например, строительная компания «ВСВ» (Краснодар) ввела в эксплуатацию два объекта, построенные с использованием аналогичных технологий; правда, в отличие от астраханских коллег, кубанцы покупают такие блоки за рубежом, что увеличивает себестоимость за счёт транспортировки материалов.

Каркасно-щитовые дома, которые возводит целый ряд компаний на Юге («Каркас-Юг», «Канадский дом» и др.), не могут не радовать жильцов: строение повышенной прочности, из экологически чистых материалов, с хорошей звукоизоляцией и устойчивостью к погодным условиям обходится всего лишь в 20 тысяч рублей за квадратный метр. В среднем одноэтажный дом, который возводится за одну неделю, будет стоить 442 тысячи рублей. Эти технологии широко используются при возведении домов для переселенцев; в последнее время ими заинтересовались частные лица, собирающиеся строить жильё для постоянного проживания. Только в Краснодарском крае за время кризиса по данной технологии было возведено около 300 объектов.

Ещё один из видов применения новых технологий — удешевление себестоимости дома за счёт использования полистиролбетонных блоков. Благодаря этому инновационному материалу не придётся тратить деньги на утепление и защиту от влаги: всё это уже предусмотрено при производстве блоков, которые сочетают высокие звукоизоляционные свойства, морозостойкость и прочность. По заверению строителей, дом возводится всего за неделю. Такая технология является на данный момент только «тестовой», однако в ЮФО уже есть несколько проектов (в частности, в Ростовской области и Краснодарском крае), где планируется её использование.

Между тем, в Краснодарском крае — к слову, как и в Китае — существует проблема рисовой шелухи, поскольку это фактически неутилизируемый материал. На сегодняшний день существуют технологии, позволяющие делать плиты из рисовой шелухи, которые можно использовать как для производства мебели (потому что это экологически чистое сырьё), так и в качестве утеплителя. Плита из рисовой шелухи по прочности сопоставима с кирпичом. К сожалению, в России, в отличие от Китая, внедрение новых технологий идёт медленными темпами. Несмотря на то, что на Кубани скопилось около миллиона тонн рисовой шелухи, сегодня её деть некуда. Для плит и кирпича из этого сырья, если следовать технологии, не нужна глина — понадобится только песок. Кроме того, температура обжига ниже обычной — всего 250 градусов. В итоге себестоимость одного кирпича оказывается в пределах рубля.

Сдерживает недоверие

Основным сдерживающим фактором, с которым сталкиваются девелоперы, является недоверие конечного потребителя к новым технологиям. Менталитет жителей Юга негативно влияет на использование новых технологий в строительстве — как показывают опросы, наиболее привлекательным конструктивным материалом при возведении жилого дома для жителей ЮФО остаётся кирпич. Однако в сложившейся ситуации, когда бюджет покупки недвижимости становится превалирующим фактором выбора жилья, без внедрения новых технологий девелопер не сможет снизить стоимость квадратного метра.

И всё же большинство строительных компаний с опаской используют новые технологии. Более того, их применение стараются не особенно афишировать — иначе можно потерять покупателя. Показательным примером стала ситуация вокруг краснодарского жилого комплекса «Возрождение». По городу стали распространяться слухи о радиоактивности стен дома. На самом деле девелопером при возведении межкомнатных перекрытий были применены новые технологии, которые способствовали снижению себестоимости и тем самым — уменьшению цены жилья. В конце концов строители смогли доказать безвредность новых технологий, но темпы продаж из-за этой ситуации резко упали.

Что касается ценовой составляющей технологической модернизации строительства, то, по оценкам девелоперов ЮФО, экономия за счёт применения новых материалов достигается в размере от 15 до 35%. Это в реальном выражении составляет от 6 до 14 тысяч рублей за квадратный метр. Для примера, средняя стоимость квадратного метра в крупных городах ЮФО (Ростове-на-Дону, Краснодаре, Волгограде) составляет около 42 тысяч рублей (1,750 млн рублей за квартиру средней площадью в 40 кв. м). При использовании новых технологий аналогичное жильё может стоить от 1,490 до 1,140 млн руб­лей — экономия очевидна. Но боязнь покупателей пока мешает снизить себестоимость.

И всё-таки дальнейшее развитие строительного сектора без использования новых технологий вряд ли представимо: они не только снижают себестоимость, но ещё и сокращают затраты на эксплуатацию. Без этих технологий отрасль обречена на уменьшение объёмов ввода объектов недвижимости, что, конечно, противоречит общему вектору экономического развития страны и, в частности, целям, которые ставит перед строителями правительство.

Автор: Евгений Панасенко, GVA Sawyer

"Эксперт Юг" №7-8 (147), 21 февраля 2011