ENG

Итоги. Рынок офисной недвижимости - 3 квартал

Личные деньги

По итогам 3 квартала 2010 года совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В+/В-) приблизилось к отметке в 11 млн кв.м. В 3 кв. 2010 г. было введено 213, 3 тыс. кв.м офисных площадей. До конца 2010 г. ожидается к вводу около 200-250 тыс. кв.м. офисных площадей. В 4 кв. 2010- 1 кв. 2011 продолжится небольшой рост основных показателей рынка, однако рынок все ещё не стабилен. Наметившиеся тенденции 2010 г. (небольшой рост арендных ставок, "разморозка" проектов и увеличение спроса) будут продолжаться в краткосрочной перспективе.

Предложение

Обеспеченность качественными офисными площадями составила 1 041 кв.м на 1 000 чел. Однако нового строительства практически не начинается, что в будущем (2011-2012 гг.) отразится на объёмах ввода, отмечают аналитики GVA Sawyer.

Помимо "замороженных объектов", большая часть проектов в кризисный период, была приостановлена ещё на стадии проектирования. Многие девелоперы просто предпочли изменить концепцию своих проектов (в связи с изменением или отсутствием спроса и др. причины), или вовсе отложили их реализацию. Сегодня, некоторые из них, планируются к строительству с изменениями концепции.

К примеру, один и крупнейших БЦ на Головинском ш. (около 370 тыс. кв.м), девелопер MR Group, недавно прошел реконцепцию и станет МФК. Говоря о развитии МФК в условиях кризиса, отметим инвестиционную привлекательность таких проектов. Инвесторы заинтересованы в финансировании подобного рода проектов: смешивание форматов позволяет получить приемлемую рентабельность. Создание МФК позволяет уменьшить колебания доходности отдельных составляющих бизнеса.

Продолжаются процессы реструктуризации кредитов, некоторые девелоперы смогли получить кредиты, однако говорить о докризисных показателях кредитования строительного сектора пока преждевременно.

В 3 кв. 2010 г. "Сбербанк" выдал девелоперской компании AFI Development кредит в размере $74 млн для строительства офисно-жилого комплекса "Аквамарин" на Озерковской набережной.

Банк ВТБ открыл финансирование подконтрольному девелоперу "Системе-Галс" на достройку БЦ на Ленинградском пр. в размере 5,37 млрд руб. "Сбербанк" намерен приобрести 51% акций компании "ДБ Девелопмент", из которых 49% принадлежат Strabag, 2% - генеральному директору "ДБ Девелопмент" Дмитрию Гаркуше. Сделка планируется к завершению к концу 2010 г.

Совместная структура Raiffeisen Bank и Strabag - Raiffeisen Evolution Project Development (RE) приступила к строительству своего первого БЦ класса А в Москве на Ленинском пр., 119, общей площадью около 25 тыс. кв.м (в кризис проект был отложен), в 2011 г. рассчитывает заняться проектом МФК в Санкт-Петербурге.

Уровень вакантных площадей все ещё колеблется около 20%. Общие объемы ввода новых площадей в 3 кв. 2010 г. начали снижаться (в июле вообще не было введено ни одного БЦ), а объемы поглощения растут, однако к концу года уровень вакантных площадей снизится ненамного. В 2011 г. уровень вакантных площадей опустится до отметки 15%.

Финансовые условия

По итогам 3 кв. 2010 г. средневзвешенные арендные ставки в классе А составили $600-900/ кв.м в год (здесь и далее не включая НДС и эксплуатационные расходы) - ЦАО, $450-670 - вне делового центра города, в классе В+ $550-700 - ЦАО, $350-550/кв.м в год - вне делового центра, В- $230-380/кв.м.

Уменьшилась сумма дисконта, предоставляемая "неякорным" арендаторам (вместо 20-25% собственники в среднем предлагают скидку не более 10%).

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ставки аренды увеличились на 7-10%, в некоторых Объектах зафиксирован рост ставок до 10-13%.

Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляет порядка $100-140/ кв.м в год, в классе В+ $80 - 110/ кв.м в год, В- $60-80/ кв.м в год.

Цены продаж по итогам 3 кв. 2010 г. составили $6 000- 10 000, (не включая НДС) - ЦАО, $4 500-6 500 - вне делового центра города - класс А, $3 200- 5 500 - класс В+, $2 000-4 000 - класс В-.

Наиболее высокие цены продажи (цены - анонсированные, т.е. заявленные собственником) в ММДЦ "Москва Сити" - в среднем от $10 000-12 000 и в центральных районах города (в пределах Бульварного кольца, Замоскворечье, "Золотая миля", Тверской район др.). Минимальные цены продажи зафиксированы в районе ТТК - МКАД на юго-востоке Москвы.

Рынок офисной недвижимости все ещё находится в самом начале стадии оживления, при оптимистичном сценарии в краткосрочном периоде ожидается продолжение небольшого роста, как ставок аренды, так и цен продаж, в первую очередь в качественных объектах с отличным местоположением и техническими характеристиками.

Спрос

Продолжается тенденция увеличения спроса на офисные площади, увеличиваются средние площади сделок. В тоже время доля сделок по пересмотру арендных ставок на занимаемые площади сокращается. По-прежнему более востребованными являются площади с отделкой, нежели в состоянии shell&core, а также предложения на вторичном рынке.

В 3 кв. 2010 г. было заявлено о покупке и планах нескольких крупных объектов:

  • "Евраз Груп" приобрела БП "Западные ворота", расположенный на МКАД.
  • Управляющая компания "РВМ Капитал" ("дочка" "Российских железных дорог") планирует приобрести два здания в БЦ "Домников". Оставшаяся часть БЦ может перейти "Росбанку" в рамках его объединения с российской "дочкой" Societe Generale (SG).
  • НПФ "Норильский никель" может купить (инвестиционная покупка) БЦ класса А Marr Plaza на ул. Сергея Макеева (офисная площадь - 21 900 кв. м). Якорный арендатор- Unilever (в 2009 г. подписан договор аренды на 9 355 кв. м до 2020 г.).
  • ФК "Открытие" и/или несколько других компаний, названия которых не разглашаются, договариваются о покупке 5 БЦ у компании Horus Capital, а именно: "Фабрика Станиславского", "Гамма", "Авион", "Кругозор" и "Лефорт" - около 190 тыс. кв.м общей площади.

В 2010 году повысилась активность покупателей офисных площадей. Но, в большинстве такими покупателями выступают частные инвесторы, владельцы мелкого и среднего бизнеса, для которых кризисная ситуация позволила аккумулировать денежные средства и вложить их во-первых, в наименее рисковый сегмент - коммерческую недвижимость, во-вторых, разместить сотрудников на собственных площадях и избежать арендных затрат, в третьих - получить достаточно приемлемую цену покупки офиса, в связи с большим объемом предложения.
















Личные деньги , 08 октября 2010