ENG

Точка зрения: Плановое строительство

"Ведомости" Приложение «Недвижимость. Жилой фонд»

Безликие кварталы на сотнях гектаров, депрессивные уродливые районы, городские территории, живущие только часть суток из-за узконаправленной функциональности, — то, что мы, к сожалению, видим во многих российских городах, включая Москву. Но этого можно избежать при грамотном развитии городов и районов.

При комплексном освоении территорий (КОТ) район выстраивается как самостоятельный целостно сформированный городской кластер. Где гармонично сочетаются общественно-деловая, культурно-рекреационная и жилая застройка. Это позволяет создать дополнительные рабочие места; большинство объектов находится в пешеходной доступности друг от друга, что значительно снижает нагрузку на транспорт, и т. д.

Но для девелопера проект комплексного освоения территории достаточно сложен. Приходится решать ряд юридических вопросов, связанных с консолидацией земельных участков; искать взаимопонимание с общественностью, муниципальными властями, соседями; вкладывать большой объем инвестиций в начале проекта на создание инфраструктуры для всего проекта и проч.

Очевидно, что необходима господдержка крупных строительных проектов: создание государственно-частных партнерств, налоговое стимулирование, строительство за счет бюджетных средств крупных инфраструктурных объектов, служащих одновременно и проекту, и городу, ускоренный режим согласований. На Западе существенным подспорьем застройщикам служат систематизированные открытые информационные базы, создающиеся за счет государственных средств. В этих базах можно почерпнуть данные демографического, статистического, экономического характера в отношении определенного района и прогнозы его развития на 5, 10, 20 лет. В качестве примера можно привести UK Planning Evidence Base, данные которой имеют высокую степень надежности, позволяют более качественно составлять маркетинговые прогнозы, грамотно планировать городскую застройку.

В Европе и Америке для возвращения к жизни деградирующих территорий применяют нестандартные схемы финансирования проектов. Например, схема Tax Increment Financing (TIF), когда налоги, которые будут потенциально получены в будущем из-за роста стоимости территории, принимаются сегодня в качестве гарантии для обеспечения кредитного финансирования проекта. В основе схемы TIF лежит понимание того, что вложения в развитие инфраструктуры определенного района, сети дорог, коммуникаций неизбежно приводят к экономическому подъему в данном районе и, как следствие, к росту цен. С увеличением объема недвижимости и ее стоимости растут и налоговые отчисления в бюджеты. Подобная схема финансирования социально значимых проектов широко распространена практически во всех американских штатах.

Как правило, возникает много проблем с определением и закреплением статуса и ответственности основного девелопера КОТ. В этом отношении интересен, в частности, опыт организации проекта Aspern Vienna`s Urban Lakeside, расположенного на 240 га бывшего аэропорта вблизи Вены. Многофункциональный проект рассчитан на срок до 2028 г. и будет включать 835 000 кв. м площадей различного назначения. Генеральный управляющий — специально созданная с участием госструктур компания Vienna 3420 Aspern Development AG, которая отвечает за планирование территории, создание общего генплана и планов отдельных участков, решение вопросов инженерной инфраструктуры, маркетинг, взаимодействие с инвесторами.

В настоящее время командой завершено формирование генплана территории. Застройщик понимает, что за десятки лет, в течение которых будет осуществляться проект, могут произойти изменения и социального, и экономического характера, которые невозможно предсказать сейчас, но которые могут значительным образом повлиять на части концепции. Поэтому решено избежать слишком детальной проработки генплана, сделав акцент на ключевых моментах. В итоге должно получиться место, где «людям понравится жить и работать, где они смогут легко общаться и иметь доступ к последним новинкам науки и технологии, откуда будет легко и просто добраться до города и аэропорта, где доступны маленькие радости жизни, будь то ланч среди рабочего дня в уютном кафе или на берегу озера, встреча с коллегами в парке или в удобном офисе, где среди дня можно сделать спортивную пробежку для релаксации».

Проект четко зонирован, определены его структурные элементы: транспортный хаб на севере, зеленое «сердце» для отдыха в центре, индустриальная зона на юго-востоке и северо-востоке, кампус для занятий наукой, офисные и жилые блоки. Обязательные компоненты — зеленые экологически чистые зоны. Транспортная схема жестко задана, спроектирована система окружных и радиальных дорог со строго детерминированными расстояниями, шириной основных трасс и второстепенных дорог. Также строго определены плотности и высоты застройки для различных зон.

Генеральный проектировщик по созданию мастер-плана проекта Aspern Vienna`s Urban Lakeside — Tovatt Architects & Planners AB. Кстати, эта компания выиграла конкурс, проводившийся компанией «Главстрой» в Санкт-Петербурге на разработку генплана по застройке района «Юнтолово».

На Западе существуют специализированные агентства по развитию территорий, которые отбирают участки, участвуют в разработке концепций проектов комплексного освоения и разработке планировочной документации и проч. К примеру, Homes & Communities Agency в Великобритании сотрудничает с правительственными структурами и обеспечивает взаимодействие госструктур с девелоперами — застройщиками территорий, общественностью, инвесторами. Агентству удается ежегодно привлечь и освоить до 5 млрд фунтов стерлингов, которые вкладываются в программы строительства доступного жилья и объектов социальной инфраструктуры.

Попытки создания подобных структур есть и в России. В Санкт-Петербурге в 2001 г. было разработано положение о создании агентств по развитию территорий (АРТ) и определен порядок работы с ними. Для получения статуса АРТ организации необходимо разработать проект концепции инвестиционного развития территории. Требования к проектам, порядок получения статуса АРТ, их права и обязанности изложены в распоряжении губернатора Санкт-Петербурга от 1.02.2001 № 117-р «О деятельности агентств по развитию территорий». На основании данного положения статус АРТ получила, например, «Измайловская перспектива». Это агентство занимается реконструкцией территории «Измайловская перспектива» площадью 159 га, ограниченной Московским проспектом, Благодатной улицей, железной дорогой балтийского направления и ул. Красуцкого (Санкт-Петербург). На территории находится более 40 предприятий и два кладбища. Реконструкция предусматривает строительство жилья, а также создание общественно-деловой и логистической зоны. Заказчик — комитет по строительству города. Срок освоения всей территории — 2015 г.

Но практика показала, что многие механизмы взаимодействия агентств по территориальному развитию с администрациями городов в России не отработаны.

Одним из примеров комплексного освоения территории служит проект, осуществляемый нашей компанией в Красноярске на острове Молокова. Красноярск — крупный деловой центр, однако по многим позициям он значительно проигрывает другим большим городам Сибири: здесь нет гостиниц европейского уровня, нет ни одного здания, имеющего большой и хорошо оборудованный зал конгрессов, недостаточно качественных офисов, слабо развита рекреационная инфраструктура. В то же время в центре города имеются градостроительно значимые территории, которые не используются эффективно, как, например, расположенный на реке Енисей напротив городской администрации остров Молокова. Несмотря на статус рекреационной зоны, остров посещается только 2-3 летних месяца в году. При условии грамотной застройки он может стать своеобразным «Сити» Красноярска, одновременно оставаясь зоной рекреации.

GVA Sawyer была разработана концепция строительства, в соответствии с которой в состав комплекса войдут гостиницы, конгресс-холл с выставочными залами, офисные помещения, спортивные сооружения. С наступлением кризиса нам пришлось сместить акценты в бизнес-плане, мы уменьшили количество офисных площадей в первой фазе, отдав предпочтение гостиницам бизнес-класса. Сейчас проект разбит на четыре фазы и рассчитан на 10-12 лет. Общая площадь зданий и сооружений — приблизительно 430 000 кв. м, требуемый объем инвестиций — примерно $600 млн.

Работа над проектом потребовала комплексного решения ряда задач. Прежде всего необходимо было получить согласие общественности города и депутатов городской думы на изменение функционального назначения территории острова с рекреационного на общественно-деловую застройку. Проект вызвал большие споры и протесты со стороны части жителей города, которые ратовали за сохранение острова зеленым и неблагоустроенным.

На публичных слушаниях, заседаниях архитектурной общественности и гордумы нам пришлось убеждать в правильности идеи, в преимуществах проекта для города и его жителей. Это естественный процесс, который происходит и в западных странах, когда предлагаются столь масштабные проекты. Нас откровенно били, но в процессе переговоров консенсус нашли. Были разработаны и утверждены регламенты, которые ограничивают площадь застройки, предписывают сохранение зеленых насаждений, делают обязательным строительство сооружений спортивного назначения, благоустройство набережной.

Сейчас мы работаем над решением вопросов строительства инженерной инфраструктуры, созданием транспортных развязок. В западных странах решение этих проблем осуществляется при мощной поддержке муниципалитетов с использованием бюджетных средств. В России сейчас также активно продвигается тема государственно-частного партнерства, и мы надеемся на возможность государственной поддержки в решении этих вопросов в Красноярске.

Автор: Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer

"Ведомости" Приложение «Недвижимость. Жилой фонд», 13 сентября 2010