ENG

Цены залегли на дно

RBC Daily

На первичном рынке жилья затишье

Первичный рынок жилья, стабилизировавшись в конце 2009 года, продолжает оставаться в спокойном состоянии. Колебания в стоимости квадратного метра характерны лишь для ограниченного числа предложений. Это продлится минимум до осени.

В сегменте эконом-класса наибольшее (на 8—10%) падение цен зафиксировано в первом полугодии 2009 года. С начала 2010 года серьезных колебаний не отмечается: с января средняя цена менялась на 0,5—1,5%, сейчас она составляет 69,5 тыс. руб. за 1 кв. м, диапазон цен — 65—75 тыс. руб. «В мае цены на первичном рынке выросли на несколько процентов, но скидки и акции возвращали стоимость к прежним показателям», — говорит директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко. По словам замдиректора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, снижение было возможно в объектах, которые недавно вышли на рынок, там застройщик корректировал завышенную цену.

По словам Николая Пашкова из Knight Frank St.Petersburg, попытки застройщиков поднять цену касаются ограниченного числа предложений — ликвидных небольших квартир в домах высокой степени готовности. «С увеличением спроса стало сокращаться количество таких предложений, и застройщик, повышая цены, искусственно регулирует свои темпы продаж и соб­ственный объем предложения», — говорит он. Увеличение редко превышает 5 тыс. руб. за 1 кв. м, чаще это 1—2 тыс. руб. Между тем, по данным руководителя отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зоси Захаровой, в сегменте жилья эконом-класса продолжается тенденция к уменьшению средней цены: по итогам первого квартала средняя цена предложения снизилась на 7%.

Спрос на жилье эконом-класса на первичном рынке в первом полугодии, по данным «Петербургской недвижимости», вырос примерно на 40%. Главным критерием выбора квартиры для покупателя остается цена, а расположение рядом с метро, наличие отделки не так важны, но не последнюю роль играет степень готовности дома: хотя на нулевой стадии можно найти предложения от 55 тыс. руб. за 1 кв. м, к таким объектам покупатели относятся настороженно.

Лидеры спроса неизменны: квартиры-студии стоимостью порядка 1,5 млн руб., однокомнатные квартиры от 30 кв. м примерно за 1,8 млн руб., двухкомнатные от 60 кв. м по цене около 4 млн руб. 60—70% в структуре сделок — студии и однокомнатные квартиры, именно они активно вымываются из предложения, особенно в домах средней и высокой стадии готовности, по трех-четырехкомнатным квартирам застройщики все чаще проводят акции, стимулирующие спрос, говорит Ольга Трошева.

Самая низкая цена предложения по-прежнему в периферийных районах, в лидерах — Красносельский, где, по данным Colliers International, можно найти квартиры по 60 тыс. руб. за 1 кв. м. Самые высокие цены в Центральном, Петроградском, Василеостровском районах, в середине ценового диапазона Приморский, Московский, Красногвардейский районы, немного им уступают Фрунзенский, Выборгский, Кировский.

Минимум до осени не следует ожидать как повышения, так и снижения цен. С сентября возможен рост в пределах 5%, по прогнозам некоторых экспертов — до 10%, что связано с вымыванием наиболее ликвидных объектов и медленным вводом новых домов. Замдиректора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева отмечает, что ситуация зависит как от макроэкономики, так и от вопросов доступности ипотечного кредитования. «Если с 2005 года средняя сумма ипотечного кредита постепенно увеличивалась, составляя 30—50% от стоимости квартиры, то с 2009 года она начала уменьшаться», — говорит эксперт. По ее словам, средняя сумма кредита в 2008 году составляла 2,6 млн руб., в 2009-м уже 1,8 млн руб. «Если ситуация не повернется лицом к покупателю и снижения ставок по кредитам не произойдет, то мы не увидим большой динамики на рынке жилья по крайней мере еще в течение года», — говорит эксперт.

Ольга Литвиченко, напротив, отмечает, что сейчас даже те, кто раньше не работали с ипотекой, пересмотрели свои взгляды, что позволило привлечь, например, покупателей из регионов, и к осени на рынке ипотеки Петербурга возможен рост на 10%. По словам ведущего эксперта-аналитика «GVA Sawyer Санкт-Петербург» Анастасии Цыгановой, за первое полугодие выдано ипотечных кредитов на 5 млрд руб., за весь 2009 год — на 7 млрд руб. «Ипотека — реальный инструмент, особенно если банки начнут реализацию специальных программ», — говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов ООО «НДВ — Недвижимость для Вас» Андрей Владыкин.

Любые финансовые инструменты, которые предлагают застройщики, покупателям интересны, поскольку платежеспособность под влиянием кризиса все еще невысока, отмечают аналитики. Наилучший вариант — беспроцентная рассрочка. «Ее легче получить, хотя ежемесячные взносы более существенные, поскольку срок погашения короче, чем при ипотеке», — говорит г-жа Цыганова. Неохотно застройщики идут на схемы с зачетом имеющегося жилья, считает Николай Пашков. Зося Захарова отмечает, что схема покупки жилья в рассрочку на пять—восемь лет в сегменте жилья массового спроса составляет 49% от общего числа сделок. Доля ипотеки, по разным оценкам, — 3—11%, на единовременную оплату приходится 30—36% сделок (в этом случае у большин­ства застройщиков предусмотрены скидки), остальное — покупка с использованием субсидий, материнского капитала.

«В данный момент недвижимость имеет смысл покупать, если есть реальная потребность в улучшении жилищных условий. Приобретение недвижимости с инвестиционными целями малоэффективно», — полагает Зося Захарова.

Автор: Ирина Лапеченкова

RBC Daily , 26 июля 2010