ENG

Потепление на стройплощадках

Commercial Real Estate, № 13 (142)

О том, что в кризис строительство многих объектов остановилось, москвичам стало известно не только благодаря прессе. Если до кризиса взгляд постоянно упирался в кипучую стройку, то с осени 2008 года в поле зрения то и дело попадали замершие строительные краны, пустующие стройплощадки, ржавеющие леса. Отрадно видеть: к лету 2010 года «разморозилось» несколько заметных строительных площадок столицы. Но можно ли говорить о глобальном «потеплении»?

С приходом кризиса в Россию финансирование строительства со стороны банков прекратилось практически полностью. В результате девелоперы, большинство из которых полностью зависили от заемных средств, были вынуждены корректировать планы с учетом новых финансовых возможностей, точнее, отсутствия таковых. По данным Cushman & Wakefield, осенью 2008 года на различных этапах строительства находилось около 3,5 млн кв. м офисных площадей, и вскоре возведение около 1 млн кв. м из них было заморожено или приостановлено. Среди строящихся 2 млн кв м торговых площадей было остановлено строительство около 15% объектов (около 300 тыс.кв. м).

Впрочем, девелоперы редко признаются в том, что строительство остановлено, во многих случаях оно просто очень сильно замедляется, так что внешнему глазу стройка кажется замершей, но настоящей консервации недостроенного объекта не проводится. «В торговом сегменте практически нет примеров проектов, которые бы действительно останавливали строительство, – говорит Алексей Могила, директор департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty. – В возводимых в последние два года торговых объектах строительство замедлялось, а сроки сдачи в эксплуатацию переносились – где-то на пару месяцев, где-то на год и больше». На 2009 год было заявлено окончание строительства таких ТРЦ, как Mall of Russia, «Гагаринский», «Гудзон», «Маркос-Молл», Vegas и др. Ряд заявленных на 2008–2009 годы объектов успешно открылись в 2010 году: ТЦ «Вива» в Бутово, ТРЦ Vegas на пересечении МКАД и Каширского шоссе, ТЦ «Речной» на Фестивальной улице. Остальные торговые центры достраиваются с различной интенсивностью.

Что касается сегмента складской недвижимости, то, по данным Praedium Oncor International, в настоящее время в замороженном состоянии находятся около 800 тыс. кв. м складских площадей, что сравнимо с приростом предложения за 2009 год. «Все начатые крупные стройки в сегменте складской недвижимости были завершены и даже не замораживались, – возражает Кристофер Ван Рит, управляющий директор Giffels Management Russia. – Остановились лишь небольшие проекты, название которых не очень известно на рынке – например, на трассе М4 красуется один такой замороженный склад». По словам девелопера, строительство всех начатых площадей в проекте Giffels «Южные врата» завершено в срок, несмотря на кризис.

В гостиничном сегменте примеров остановки проектов на этапе строительства известно не много, самый известный из них – гостиница «Москва», сроки ввода которой неоднократно переносились и сегодня намечены на 2012 год. «Многие проекты, вошедшие в кризис уже на этапе строительства, так или иначе продолжали реализовываться, и чем более продвинутой была стадия, тем реже останавливались стройки, – говорит Анжелика Норманн, руководитель направления консультационных услуг в области гостиничного бизнеса и индустрии развлечений в России и СНГ компании Ernst & Young. – Темп строительства снижался, однако новые отели продолжали сооружаться и даже открываться». По словам г-жи Норманн, «бумажные» гостиничные проекты были остановлены практически полностью. Наиболее известные из них – гостиница Four Seasons на «Золотом острове», гостиница Raffles «Чижевское подворье» на улице Никольская, гостиница на территории ММДЦ «Москва-Сити» (AFI Development), Novotel в Гостином Дворе и др.

Быстрая разморозка

Сегодня, несмотря на «оттепель», на рынке не так много примеров возобновления строек. Впрочем, поскольку очень мало компаний объявляли об остановке строительства, то и о размораживании заявлений не много.

Одно из первых заявлений о возобновлении проектов прозвучало со стороны компании AFI Development, которая объявила о возобновлении работ по трем своим проектам: 4-й очереди офисного комплекса «Аквамарин» на Озерковской набережной, бизнес-центра класса В+ на Павелецкой набережной и санатория в Железноводске. Говорить о размораживании еще одного заметного проекта компании – реконструкции площади Тверской Заставы – не совсем корректно. «Работа над этим проектом не только не прекращалась, он всегда был одним из наших приоритетных проектов, а его отставание от графика связано не с кризисом, а с техническими сложностями его реализации», – поясняет Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью AFI Development. Торгово-развлекательную часть этого многофункционального комплекса общей площадью более 570 тыс. кв. м вблизи Белорусского вокзала планируется ввести в 2012 году, тогда же будет завершена работа над системой дорожных развязок. Офисную и гостиничную составляющие планируется ввести в 2012 году.

Знаковым для рынка недвижимости стало возобновление проекта Imperia Tower, который компания Mos City Group реализует на территории «Москва-Сити». «Несмотря на то что во время кризиса наблюдалось серьезное замедление строительных процессов, это практически не повлияло на срок завершения строительства, заявленный вначале, – говорит Дмитрий Чертковский, коммерческий директор MCG. – В «докризисное» время стройка велась с опережением графика, а после возобновления полноценного строительного процесса были выставлены дополнительные строительные силы и мощности, которые позволили компенсировать временной простой». Сдача в эксплуатацию башни Imperia общей площадью более 300 тыс. кв. м, включающей офисную и гостиничную составляющие, а также аквапарк и паркинг, намечена на конец лета 2010 года. Еще один проект компании на территории ММДЦ – башня «Евразия» – также близок к возобновлению, девелопер надеется завершить его к 2011 году.

Среди других «оттаявших» проектов на территории «Москва-Сити» – комплекс City Palace, реализуемый совместно компаниями «Снегири» и «Интеко». Также к 2012 году планируется завершить первую очередь многофункционального проекта компании Citer Invest B.V., включающую транспортный терминал, торговую часть и гостиницу.

«Процесс размораживания строек начался после того, как ушла первая волна страха, и в первую очередь это коснулось объектов в высокой стадии готовности, – говорит Ольга Побуковская, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International. – Среди возобновленных проектов можно отметить 2-ю очередь башни «Федерация» Mirax Group, строительство которой было остановлено и сегодня возобновлено, проект бизнес-центра в Оружейном переулке компании «Дон-Строй», проект «Олимпия Парк», работу над которым компания Horus Capital возобновила в марте этого года, многофункциональный комплекс «Легенда Цветного» компании Capital Group, который приостанавливался на несколько месяцев и активно строится сейчас и т. д.».

В Capital Group сообщают, что компания не замораживала ни один проект. «В первом квартале 2009 года действительно была снижена активность работ по строительству «Легенды Цветного» в связи с необходимостью внесения изменений в проектную документацию, которых потребовало решение о присутствии в комплексе мирового гостиничного оператора и известной ресторанной сети, – рассказывает Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group. – Весной все необходимые изменения в проект были внесены, и активность строительства объекта была восстановлена в полном объеме».

В компании Horus Capital подтверждают факт приостановки строительства «Олимпия Парка», сообщая, что это было связано с оптимизацией расходов компании и неблагоприятной ситуацией на рынке коммерческой недвижимости. «В начале 2010 года наметилась тенденция к росту интереса арендаторов на качественные помещения, подкрепленная реальными сделками, что позволило возоб­новить работу над проектом», – отмечают в компании.

Значительный объем запланированных еще до кризиса площадей сдерживает процесс возобновления строительства. «В сегменте торговой недвижимости размораживание остановленных строек в полном масштабе еще не началось, хотя есть отдельные примеры возобновления, а также заявления о намерениях финансирования строек торговых центров, – говорит Олеся Черданцева, руководитель аналитики рынка торговой недвижимости отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle. – Медленность процесса объясняется тем, что в Москве, несмотря на кризис, объем ввода площадей, запланированный на 2010–2012 годы, по-прежнему большой – 1,3 млн кв. м. Даже в нынешних улучшенных условиях рынка такой объем площадей будет сложно переварить». Это одна из причин, по которой девелоперы не торопятся с возобновлением строительства. Кроме того, по-прежнему сохраняется проблема привлечения финансирования, которое сегодня доступно лишь крупным игрокам, да и то по непривлекательным ставкам.

«С начала этого года наша компания стала в той или иной степени получать запросы от клиентов относительно их проектов, которые были заморожены, и на данный момент владельцы рассматривают возможность их реализации, – рассказывает Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – Вопрос не только в привлечении финансирования для продолжения строительства, необходима также уверенность, что к проекту проявят интерес потенциальные покупатели и ритейлеры». Среди реально размороженных торговых объектов г-жа Ключинская называет проект ТРЦ в городе Сочи на месте Сочинского железобетонного завода и московский проект «Гудзон», который, по всей вероятности, будет разморожен и открыт до 2012 года.

Что касается сегментов складской и гостиничной недвижимости, то в них о возобновленных стройках пока не слышно. «Складские проекты, приостановленные вследствие кризиса, на сегодняшний день не возобновлены: резкий спад спроса заставил большинство девелоперов отказаться от спекулятивных проектов, – говорит Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International. – Лишь немногие крупные компании вводят новые очереди складских комплексов. Остальные девелоперы рассматривают только варианты строительства под конкретного арендатора или покупателя».

Преодолеть преграды

Основные причины остановки строительства – отсутствие финансирования и неуверенность в будущем спросе, которая, в свою очередь, удерживает банки от предоставления новых кредитов. «Сегодня проекты размораживаются благодаря удачному рефинансированию и привлечению в проект сильных финансовых структур, – говорит Кирилл Зайцев, генеральный директор, управляющий партнер Bluestone Group. – К сожалению, говорить об этом как об уверенной тенденции пока рано. Большинство проектов в процессе строительства поддерживаются финансовыми госструктурами и продолжаются лишь благодаря административному участию и кредитованию Сбербанком, ВТБ, Альфа Банком».

Одним из первых крупных «кризисных» кредитов стал заем, предоставленный ВТБ Mos City Group. «Весной прошлого года мы договорились с ВТБ о кредите – банк тогда выделил нам 4,5 млрд рублей, которых было вполне достаточно для окончания строительства Imperia Tower, рассказывает Дмитрий Чертковский. – В те действительно непростые времена для нас было крайне важным, что крупнейший банк страны увидел потенциал проекта и стал нашим финансовым парт­нером. Естественно, и ставка кредитная была высокой – 18%, и условия по залогу жесткими».

Благодаря еще одному кредиту от ВТБ стало возможным возобновление работ на участке 11 «Москва-Сити»: реализующая транспортный терминал Citer Invest B.V. весной этого года смогла договориться о синдицированном кредите ВТБ и турецкого IS Bank на сумму $190 млн. В начале лета этого года стало известно о возможном финансировании Сбербанком завершения строительства башни «Федерация». Признаки стабилизации рынка в сочетании с получением финансирования в Сбербанке позволили активизировать ряд проектов компании AFI Development. «Мы смотрим на рынок в целом и на спрос на наши конкретные проекты. Интерес есть, и это позволило нам возобновить строительство. Кроме того, на рынке появились доступные источники финансирования – в основном российские крупные банки», – сообщают в компании.

«В большинстве известных нам случаев возобновления строек девелоперу в первую очередь удалось решить вопрос с финансированием, – отмечает Андрей Малков, аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield. – Что касается уверенности в спросе, то она приходит только сейчас, и этот факт позволит еще нескольким проектам возобновить строительство». По мнению г-на Малкова, до конца текущего года может быть возоб­новлено строительство еще 3–4 про­ектов.

По словам Ольги Рыбаковой, руководителя аналитики рынка офисной и складской недвижимости отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, размораживаются в первую очередь проекты, которые были заморожены на стадии активного строительства, где здание было уже частично построено. «В нашем случае все возобновленные проекты находились на продвинутой стадии строительства, и поэтому их завершение потребует меньших затрат, чем реализация проектов с нуля», – подтверждает Наталия Иванова, представитель AFI Development.

Эксперты рынка отмечают, что проекты, находившиеся в момент прихода кризиса на этапе проектирования, пока не возобновляются. В то же время один из «бумажных» проектов, работы над которым возобновились в разгар кризиса, все-таки известен: это бизнес-центра класса В+ «Трио» на улице 8 Марта, который девелопер – MR Group – реализует, работая по бартеру с подрядчиками, расплачиваясь с ними площадями в комплексе, а также предлагая на продажу небольшие площади в БЦ. К такой схеме в компании пришли, не договорившись о финансировании проекта Газпромбанком, и этот способ привлечения инвестиций оказался в текущих рыночных условиях вполне успешным.

Перспективы замороженных

Эксперты сходятся во мнении, что замороженных строек в Москве не останется. «Свято место пусто не бывает, столица – слишком востребованный рынок, чтобы на нем долгое время оставались замершие стройплощадки. Правда, возможна смена владельцев таких проектов», – отмечает Алексей Могила. «Наиболее удачные по своему местоположению и концепции проекты будут возобновляться быстрее, – говорит Андрей Малков. – Конечно, не исключено, что в столице останутся замороженные проекты, скажем, через пять лет, но такие случаи будут единичными».

В то же время в более краткосрочной перспективе массовое возобновление строек не очевидно. «Доля проектов с туманными перспективами завершения по-прежнему высока. Все еще немногие компании успешно реструктурировали кредитные линии и решили проблему привлечения финансирования для строительства, – размышляет Петр Исаев. – Кроме того, не секрет, что банки стали собственниками существенного количества проектов на разных стадиях строительства, – большинство из них, вероятно, будут завершены не ранее, чем сменится владелец».

Что касается «бумажных» проектов, то их перспективы зависят от характеристик объекта – расположения площадки, концепции и т. д. «Многим девелоперам пришлось изменить концепцию своих проектов в связи с изменением или отсутствием спроса и другими причинами либо вовсе отложить их реализацию на неопределенное время, – говорит Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer. – Так что перспективы большинства проектов в том виде, в котором они были заявлены в докризисный период, весьма туманны».

Автор: Ольга Лобачева

Commercial Real Estate, № 13 (142), 1-15 июля 2010