ENG

К новой жизни

Domania.ru

Рынок офисов возрождается из пепла, но былых высот достигнет не скоро, предрекают эксперты. В складском и производственном сегментах ситуация лучше, реальный сектор экономики быстрее выходит из кризиса. В целом первое полугодие 2010-го принесло сфере коммерческой недвижимости много позитивных новостей.

Глобальная разморозка

С начала года, по данным «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», введено в строй 340 тыс. кв. м офисных площадей (примерно поровну класса А и В). В результате совокупное предложение качественных помещений (А, В+ и В-) превысило 10,5 млн кв. м, сообщают аналитики GVA Sawyer. На складском рынке строительство менее активно: за полгода введено всего 35 тыс. кв. м. С такими темпами 2010-й рискует стать наименее результативным за последние пять лет, отмечают в МИЭЛЬ. Однако с января анонсировано сразу несколько крупных проектов. Общий объем предложения качественных складов составляет 5,4 млн кв. м.

Если в офисном сегменте уровень вакантных площадей рекордно высок (20-25%) то в складском свободно около 11%, причем высокая активность арендаторов и медленное сооружение новых объектов приводит к тому, что этот показатель постепенно сокращается, отмечают в Praedium Oncor International. Основной тенденцией года специалисты называют разморозку приостановленных в кризис строек. К примеру, AFI Development возобновила работы над деловым комплексом на Озерковской и бизнес-парком на Павелецкой набережных (156 и 90 тыс. кв. м). В «Москва-Сити» будет продолжено возведение небоскребов City Palace и Eurasia Tower. Корпорация «Миракс Групп» намерена завершить башню «Федерация» согласно первоначальному плану (не «обрезая» ее на 30 этажей, как грозились год назад). В то же время девелоперы продолжают корректировать планы: переносить сроки, проводить реконцепцию.

Новые форматы

Волна тревожных новостей о проблемах застройщиков стихла. Девелоперы привлекают дополнительное финансирование и договариваются о реструктуризации кредитов. Так, в I квартале Альфа-банк реструктурировал кредит Forum Properties на $150 млн. Сбербанк договорился с «Дон-Строем» и скоро получит от него в погашение долга (11 млрд руб.) бизнес-центр NordstarTower. В Москве и области появляются новые (и даже новаторские) офисные проекты. Так, УК «Абсолют Менеджмент» объявила о строительстве в 12 км от Москвы по Егорьевскому шоссе бизнес-парка «Флагман». Участки с коммуникациями и деловой инфраструктурой позволят компаниям быстро возвести себе офис или производственную площадку с необходимыми параметрами.

Регулярно проходят крупные сделки по продаже и аренде целых зданий и этажей. Так, в мае «ВТБ Капитал» договорился с Capital Group о покупке бизнес-центра Capital Plaza. Австрийский инвестфонд UFG Real Estate приобрел офисный центр на ул. Бахрушина. Компания «Большой город» продала БЦ на Садовнической набережной, а «Альфа-групп» — здание на Красной Пресне. Еще больше крупных сделок происходит на рынке аренды. К примеру, Deutsche Bank снял 7 тыс. кв. м в БЦ NordStar Tower, Nokia-Siemens – более 5 тыс. кв. м на «Фабрике Станиславского» и т.д.

Успешный торг

Цены продаж с 2009 года держатся на одном уровне, общее падение с докризисных времен составило 40-50%, подсчитали эксперты GVA Sawyer. Средний «офисный метр» в ЦАО стоит $6-8 тыс. (не включая НДС). За пределами центра города квадратный метр офис класса А стоит $4,5-6,5 тыс., В+ — $3-4,5 тыс., В- — $2-3 тыс. Арендные ставки в ЦАО колеблются в интервале $550-850 за кв. м в год (не включая НДС и эксплуатационные расходы), в других округах — $450-650 за класс А, $350-550 за В+ и от $200 за кв. м в год в классе В-. Общее снижение с докризисных времен достигает 50%. При этом разница между заявленной и конечной стоимостью составляет 20-30% и более, подчеркивают в GVA Sawyer.

Несколько другие данные у «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». «Восстановление спроса традиционно начинается в нижнем ценовом диапазоне. За текущий период существенно возрос спрос на аренду небольших офисных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, что вызвало рост ставок на 21%. Это хороший сигнал рынку в целом», — считает директор компании Юрий Тараненко. А вот дорогие офисы сегодня не так уж дороги. Самые высокие ставки в Москве – в бизнес-центре «Ноев Ковчег» на «Китай-Городе». Помещения от 185 кв. м стоят от 39,6 тыс. руб. за кв. м в год. На втором месте – Lotte Plaza на «Смоленской»: ставки — от 38,2 тыс. руб. за кв. м, площади — от 15 кв. м.

Лучше меньше, да ближе к центру

Минимальная разумная цена аренды офиса в пределах МКАД, – 7 тыс. руб. за кв. м в год, варианты дешевле либо предполагают скрытые накрутки, либо находятся в обветшалом состоянии. Стандартные условия договоров прежние: помесячная авансовая плата и обеспечительный платеж (депозит) в размере платы за месяц. Тенденция конца 2008 — начала 2009 годов – всплеск предложений субаренды – полностью сошла на нет, отмечают специалисты Knight Frank.

В складском сегменте цены продаж и ставки аренды также с начала года не претерпели серьезных изменений. Базовая ставка на класс А в Москве составляет $160-175 за кв. м в год, в Подмосковье – $90-105 за кв. м. Показатели класса В — $130-145 и $80-95 соответственно. Наиболее востребованы небольшие помещения в пределах МКАД. Клиенты стали рациональнее, поэтому стремятся сократить площади, но при этом переезжают из области в Москву, в более удобные районы, предпочитая в основном южный и юго-восточный округа. В офисном сегменте картина та же. Наиболее востребованы блоки в 50-200 кв. м. Также отмечается значительный спрос на совсем маленькие помещения (до 20 кв. м), однако в отличие прошлого года у арендаторов уже нет возможности долго выбирать из десятков предложений, подчеркивают в компании «Деловой район».

Последняя возможность

В целом спрос на офисы и склады постепенно растет, особенно на помещения с отделкой. Специалисты отмечают резкий рост заявок в сегменте производственных площадей: с начала года количество запросов увеличилось на 17,5%, говорит Ю. Тараненко. И все же, несмотря на экономический рост, восстановление рынка офисной и складской недвижимости тормозят высокие банковские проценты и проблемы с неплатежами в сегменте b2b. Специалисты GVA Sawyer прогнозируют, что возврат к докризисным показателям займет не менее трех лет. Доля вакантных площадей останется максимальной: по самым оптимистичным прогнозам, до конца года этот показатель не опустится ниже 18-20%. Возможен рост стоимости аренды на 5-7% — прежде всего в качественных объектах. В целом небольшое повышение ставок ожидается ближе к декабрю. До конца лета, видимо, продолжится традиционное затишье. Похоже, у предпринимателей остается последняя возможность снять или купить помещение по «кризисным» расценкам. Хотя осенний рост (тоже традиционный) не исключен лишь при отсутствии новых экономических потрясений (падение цен на ресурсы, резкое изменение валютных курсов или фондовых индексов). В нынешней ситуации делать определенные прогнозы не решится ни один эксперт.

Автор: Анна Моисеева

Domania.ru, 15 июля 2010