ENG

Доходные дома – «длинные» деньги

"Строительный еженедельник",  № 24 (416)

В Петербурге за счет иностранных инвесторов начинает формироваться институт доходных домов. Второй по счету финский оператор съемного жилья, Sato, приобрел 19 апартаментов у холдинга RBI в элитном комплексе «Таврический» для последующей сдачи в аренду

Sato начал работу в регионе параллельно с пенсионным фондом Icecapital Housing Fund в 2007 году и сосредоточился на элитной недвижимости на первичном рынке. Icecapital Housing Fund выбрал сегмент эконом-класса и через дочернее ООО «Коломяжский, 15» выкупил 276 квартир дома на Коломяжском проспекте у компании «Строительный трест». Сделка, по оценкам экспертов, составила 1,1 млрд рублей. Это два подъезда с третьего по 25-й этаж общей площадью 16 875 кв. м, которые заполнены на 85%.

По данным АН «Бекар», в Петербурге сдается до 300 тыс. квартирокомнат во всех сегментах, конкурентов в сегменте доходных домов эконом-класса у «дочки» Icecapital до сих пор не появилось. Оператор Sato сосредоточился на скупке готового и строящегося элитного жилья. За последние 3 года ему удалось выкупить квартиры в жилом комплексе на улице Графтио, 5 на Петроградском острове, в комплексе «Дом у моря» на набережной Мартынова, 74 и в доме на Кемской улице, 7 (Крестовский остров). К приобретенным апартаментам на Шпалерной, 60, неподалеку от Смольного собора, на прошлой неделе прибавилось еще 19 квартир на проспекте Чернышевского, 4, в жилом комплексе «Таврический» холдинга RBI.

По словам генерального менеджера Sato Rus Стаффана Таста, его компания с 2007 года инвестировала в приобретение жилья в Петербурге 63 млн EUR. «В настоящее время Sato владеет 100 апартаментами в лучших районах города, апартаменты располагаются в новых современных зданиях», – говорится в официальном сообщении компании.

«Экономика Петербурга демонстрирует явные признаки восстановления, пришло время для новых инвестиций в город, – считает г-н Таст. – С тех пор как мы начали сдавать в наем апартаменты в городе, арендный бизнес сильно развился, и Sato предлагает уникальный сервис и принцип аренды без комиссии и посредников».

В Sato и RBI не раскрывают стоимость сделки. Директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков предположил, что общая площадь строящихся апартаментов в «Таврическом», перешедших в собственность финского оператора, составляет 1 тыс. кв. м. «С учетом оптовой закупки жилья девелоперы, скорее всего, предоставили дисконт, согласно которому стоимость квадратного метра варьировалась от 150 до 200 тысяч рублей», – оценил г-н Пашков. Таким образом, сумма сделки на слабо разогретом рынке после экономического затишья могла составить 150-200 млн рублей, заключил эксперт.

Ряд профильных экспертов высказали мнение, что доходные дома в Петербурге могут стать успешным предприятием.

«Я считаю это направление перспективным, – говорит Николай Пашков. – Сегодня в городе существует совершенно дикий рынок аренды, на котором работают разной степени вменяемости частники, Sato и Jensen Group».

Институт доходных домов в Петербурге будет развиваться, но только за счет долгосрочных инвестиций западных фондов, считает генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко. «У ряда западных пенсионных фондов и операторов съемного жилья существуют четко прописанные бизнес-стратегии, согласно которым инвестиции должны направляться в residential-проекты, – говорит г-н Еременко. – Это долгосрочные консервативные вложения, их рентабельность будет выше современных облигаций ряда передовых стран Евросоюза».

Спрос на элитное жилье доходных домов эксперты в целом оценивают на уровне 300 квартир в год, однако покрывать этот спрос отечественный инвестор не может из-за отсутствия «длинных» денег. К тому же срок окупаемости вложений в доходные дома очень высок – до 10 лет.

Частному инвестору совершенно невыгодно заниматься строительством доходного дома, считает генеральный директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер.

По его словам, рынок доходных домов не может существовать без поддержки государства. «Инвестору нужны льготы – например, как вариант подошла бы схема ГЧП, а именно строительство частного жилья на государственной земле. Таким образом, город не теряет землю, а инвестор освобождается от платежей за нее и, возможно, за инфраструктуру», – пояснил Николай Вечер, отметив также значимость субсидирования процентной ставки по кредиту в качестве способа поддержки частных компаний данного сектора.

Без существенного изменения законодательства государственная поддержка не сможет в сегодняшних условиях стимулировать развитие рынка доходных домов со стороны частных инвесторов, уверен эксперт. Данную проблему государство может решать только самостоятельно и за свой счет. Такая работа может стать одной из форм поддержки социально незащищенных слоев населения, а также зарождающегося среднего класса.

Автор: Оксана Прохорова

"Строительный еженедельник", № 24 (416), 14 июня 2010