ENG

Качество в комплексе

"Строительный еженедельник",  № 23 (415)

Город продает участки под комплексное развитие территорий, оставляя открытым вопрос о правовом статусе инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, построенной самим застройщиком.

Это одна из ключевых проблем, с которыми приходится сталкиваться застройщикам.

Угодить всем – непросто

Например, жилой массив «Новый Оккервиль» занимает 50 га в Кудрово, инвестиции в него составят около 1,2 млрд EUR. «Микрорайон рассчитан на 26 тысяч жителей, затраты на строительство инженерии, дорог, проект планировки и межевания составят около 5 тысяч рублей нагрузки на каждый квадратный метр продаваемого жилья», – говорит заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ИСК «Отделстрой» Лариса Окунь. По ее словам, на разработку, согласование и утверждение градостроительной документации ИСК «Отделстрой» потратила год, на проектирование, согласование и экспертизу проектов по строительству инженерной и транспортной инфраструктуры – более 1 года, на создание рабочей документации – до 1 года, на получение техусловий на присоединение к электросетям – 1 год, на подключение к газовым сетям – 2 года.

«Конечно, самое трудное – это увязать интересы всех заинтересованных структур, среди которых власти всех уровней, монополисты, муниципалы и жители прилегающих территорий», – сказала г-жа Окунь.

Как не запутаться в сетях

Строители отмечают, что ни в региональном, ни в федеральном законодательстве не прописан механизм передачи инженерных сетей, социальных объектов и транспортной инфраструктуры на баланс городским службам.

Первый вице-президент группы компаний «Балтрос» Олег Еремин рассказал, что с такой ситуацией столкнулись в рамках проекта малоэтажного поселка «Ижора»: «Мы больше года пытаемся решить эту проблему, то есть передать транспортные и инженерные объекты городу. Сейчас вся инфраструктура находится в нашей собственности, и мы вынуждены ее обслуживать». Он высказал мнение, что городская казна должна выкупать у застройщика по себестоимости инженерию, улицы и прочие объекты и передавать их в специализированные городские службы и компании.

Уже были прецеденты по выкупу городом социальных объектов у частных компаний. Например, покупка детского сада у ЛенСпецСМУ. «Я думаю, что если бы не кризис, город, наверное, приобрел бы эти объекты и закрепил за профильными службами», – предположил Олег Еремин.

Среда обитания на нулевом уровне

Директор по маркетингу «ЮИТ Лентек» Екатерина Гуртовая рассказала, что компания приступила к разработке жилого квартала «Новоорловский». «Если говорить о финансировании проекта с точки зрения распределения средств во времени, то проекты комплексного освоения имеют менее выдержанный баланс, поскольку крупная территория требует существенно больших вложений на нулевом этапе», – заявила г-жа Гуртовая.

Она высказала мнение, что это обстоятельство ухудшает финансовые показатели проектов по комплексному освоению территорий, однако отметила, что в «ЮИТ Лентек» уделяют большое внимание качеству жизни.

Директор GVA Sawyer в Петербурге Николай Вечер считает, что вопрос качества жизни должен стать главным на повестке дня при комплексном освоении территорий.

«Какой бы класс жилья ни строился – эконом, комфорт или бизнес, – никогда нельзя забывать о качестве среды обитания, – уверен эксперт. – Успех проекта не всегда определяется объемом квадратных метров и ценой жилья». Он отметил, что зеленое строительство – это только один из возможных вариантов.

«Людям нужны качественные планировочные решения территорий и самих зданий, насыщенность территорий чем-то кроме трансформаторных будок и магазинов для новоселов в первых этажах, – пояснил Николай Вечер. – Нужна социальная инфраструктура, которая не носит коммерческого характера».

Мнение:

«
– Мы живем не в самой богатой стране. Если бы люди имели хороший доход, они бы и покупали достойный продукт, имели бы определенные требования к качеству.
»

Олег Еремин, первый вице-президент группы компаний «Балтрос»:




«
– Понятно, что на одном гектаре можно посадить 40 тысяч квадратных метров жилья, вопрос не в этом. Нужно понять, за что люди платят: за то, чтобы в пяти метрах от себя видеть окна соседнего дома и чтобы их дети играли в узких щелях между домами, или за обустроенную и облагороженную территорию, дающую пространство для жизни помимо стен.
»

Николай Вечер, директор GVA Sawyer в Петербурге:

«
– Проекты комплексного освоения территорий – тема очень сложная, но интересная, безусловно имеющая большое значение для дальнейшего развития города и рынка жилищного строительства. Однако сегодня, по большому счету, все свободные инвестиционно привлекательные земли в Петербурге уже обрели своих девелоперов. Вместе с тем городу необходимо комплексно развивать уже застроенные территории, решать проблему аварийного и морально устаревшего жилого фонда. Эту стратегическую программу реализует наша компания. Мы создадим целостную, современную и комфортную среду для жизни горожан. С точки зрения масштаба и комплексности освоения территорий программа реновации не имеет в Петербурге аналогов.
»

Артур Маркарян, генеральный директор компании «СПб Реновация»:

«
– Комплексное освоение территорий – на сегодня вопрос весьма актуальный. Проекты комплексной застройки предполагают становление новых концептуальных и архитектурно продуманных решений, органично вписанных в сложившуюся среду обитания. При этом такой подход к освоению территорий требует создания сопутствующей инфраструктуры: транспортной, инженерной, социальной. В мировой практике инженерная подготовка территорий под застройку осуществляется, как правило, за счет государственных средств. Администрация Петербурга объявила о том, что данное направление является приоритетной задачей, но пока подготовкой земли для строительства в основном вынуждены заниматься сами застройщики, город если и берет на себя эту функцию, то стоимость земельных участков становится несоизмеримо высокой, а это неизбежно приносит дополнительную нагрузку на конечную стоимость предложения. Поэтому только совместные действия властей и бизнеса способны решить эту задачу. Для комплексного освоения территорий требуется осуществление ряда подготовительных мероприятий при непосредственном содействии властей вне зависимости от того, идет ли речь о жилой или коммерческой застройке.
»

Лидия Пашнова, директор по маркетингу ИСГ «Сплав»:

Автор: Оксана Прохорова

"Строительный еженедельник", № 23 (415), 07 июня 2010