Брокеридж

На рынке складской и индустриальной недвижимости Москвы стагнация. Несмотря на некоторое оживление спроса, рынок продолжает оставаться рынком арендатора, поэтому некоторые собственники готовы делать скидку до 10%, чтобы скорее заполнить пустующие площади. За последние полгода ставки не изменились.

Условия аренды: Срок аренды снизился с 7-10 до 3-5 лет. Уменьшился и размер обеспечительного депозита: 1-3 мес. вместо докризисных 3-6 мес.

Среди направлений самыми дорогими считаются западное и северное — сектор от Киевского до Дмитровского шоссе. А основными лидерами, спрос на которые не падает, были и остаются Ленинградское и Симферопольское шоссе.

До конца года ставки аренды и цены продаж существенно не изменятся, хотя незначительный рост ставок возможен во втором полугодии 2010 года, когда объем вакантных площадей будет гораздо меньше.

Росту ставок будет способствовать и отсутствие нового предложения. Практически нет проектов, ввод в эксплуатацию которых заявлен на 2010-2011 гг. За первые шесть месяцев текущего года не было заявлено ни одного проекта нового строительства складских комплексов.

Исключение составляют такие проекты как дистрибьюторский комплекс в Шереметьево, 2-ая очередь проекта «ПНК-Чехов», складской комплекс «Апаринки», ввод которых намечен на 2010 год. Отметим, что ввод новых объектов в 1 кв. 2010 года впервые за последние несколько лет оказался нулевым.

Комментировала Вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук.

Оценка

Оценка памятников архитектуры

Стоимость зданий — памятников культурного наследия формируется за счет:

• стоимости материального «носителя» (земельный участок с улучшениями в виде зданий, сооружений, малых форм и т.п.);
• стоимости вклада нематериального актива (НМА) в носитель.

Отличия оценки памятников архитектуры от оценки типичного объекта недвижимости заключаются прежде всего в учете нематериальных факторов, как положительных, так и отрицательных. Увеличивает стоимость статус памятника, его известность, способность привлекать внимание. Уменьшают стоимость ограничения, связанные с режимом использования памятников: запрет на снос существующих улучшении; запрет на изменение объемно-планировочных параметров; полный или частичный запрет на изменение целевого назначения; обязательное соблюдение режима использования территории здания-памятника, в том числе запрет на ведение строительных работ на земельном участке; и пр. Эти факторы выявляются и рассчитываются как дополнительный доход или убыток.

НМА памятника архитектуры может вносить вклад в стоимость, превышающий стоимость строительства, что должно быть учтено при реализации затратного подхода. Однако наличие такого НМА зачастую рассчитывается методами доходного подхода, что приводит к одинаковым предпосылкам при реализации обоих подходов. Например, статус памятника архитектуры может привлечь дополнительных клиентов в ресторан, расположенный в таком здании, и, проанализировав данные о среднем чеке и посещаемости ресторана в здании — памятнике архитектуры и данные рынка, можно сделать вывод о дополнительной прибыли, получаемой за счет статуса здания. Такой анализ применяется при реализации и доходного, и затратного подходов.

При реализации затратного подхода, при наличии данных о выявленном вреде, причиненном памятнику, его величина подлежит возмещению и должна быть учтена при оценке, как фактор, снижающий стоимость.

При реализации доходного подхода необходимо понимать, что доходная часть учитывает получение дохода от объекта недвижимости, в большинстве случаев от сдачи в аренду помещений здания. Расходная часть должна учитывать кроме обычных расходов и дополнительные расходы, связанные со статусом памятника, такие как обязательства по сохранению, невозможность перепланировки и др.

При сравнительном подходе при оценке памятников архитектуры, особенностью оценки будет поиск и наличие элементов сравнения, связанных со статусом памятника. Естественно, для корректной оценки необходимы данные об объектах-аналогах имеющих аналогичный статус. Зачастую информации о подобных объектах на рынке нет, что приводит к отказу от использования данного метода.

Реализация всех трех подходов при оценке памятников затруднительна, при наличии НМА, оказывающих существенное влияние на стоимость всего актива, наиболее достоверна будет оценка в рамках доходного подхода.

Комментировал Руководитель группы оценки и анализа активов GVA Sawyer Дмитрий Кучерявых.

Девелопмент

Девелопмент курортной недвижимости

Курортная недвижимость для одних людей ассоциируется с отдыхом и расслаблением, для других — возможностью заработать деньги. В России этот рынок находится на стадии формирования, т.к. бурное обсуждение таких проектов началось всего три-четыре года назад; и государство, и деловые круги только приходят к единому пониманию развития этого сегмента.

Большое внимание в период становления рыночной экономики в России девелоперы уделяли таким форматам как офисы, торговые центры, склады. Однако в текущее кризисное время ситуация изменилась, и сейчас все больше девелоперов смотрят на курортную недвижимость с большим удовольствием. Этому есть несколько причин: во-первых, произошло снижение уровня доходности и существенно выросла конкуренция в уже освоенных форматах, во-вторых, вырос спрос на рекреационную недвижимость внутри страны, причем как в курортных районах, так и в крупных городах России.

Доходность курортной недвижимости в среднем по России колеблется от 8 до 14%, в зависимости от размера объекта. Как показывает практика, доходность «средних» объектов даже выше, чем «крупных». Реализация объектов курортной направленности — дело весьма сложное и дорогостоящее. Также решение проблем с природоохранными зонами и другими ограничениями вызывают большие сомнения при выборе решения заниматься ли этим проектом. Но с другой стороны — это абсолютно ненасыщенный рынок, что гарантирует девелоперу, вышедшему на него в числе первых, высокую доходность по своим вложениям. Также немаловажным плюсом, при выборе данного сегмента является жизненный цикл проекта, который может существовать без глобальных реконцепций 15-20 лет, когда другие сегменты требуют переосмысления через максимум 5 лет.

Спрос на курортную недвижимость очевидно неудовлетворен. По оценкам GVA Sawyer он удовлетворен на 40-45% в дорогом сегменте и на 25-30% в массовом. Заполняемость существующих объектов в высокий сезон превышает 100% уровень. В области элитного отдыха часть спроса оттягивают заграничные курорты. А вот экономичный сегмент, у которого невысокие доходы, будет обеспечивать постоянный поток еще в течение 8-10 лет.

Стоит особо отметить участие государства в подобных проектах, т.к. усилиями одних предпринимателей сектор оживить не получится. Необходимо создание крупномасштабных проектов. Не случайно возникла идея создания особых экономических зон туристско-рекреационного типа. Сегодня их в России семь: Новая Анапа (Краснодарский край), Гранд Спа Юца (Ставропольский край), Бирюзовая Катунь (Алтайский край), Алтайская долина (Республика Алтай), Куршская коса (Калининградская область), ОЭЗ на территории Иркутской области (побережье озера Байкал) и в Республике Бурятия (МО «Прибайкальский район»). Как и во всех проектах, основная доля расходов — создание инфраструктуры, оформление и выделение участков. Т.е. в ближайшей перспективе, задача государства состоит в обеспечении именно этой части проекта, без которой невозможно его развитие.

По оценкам GVA Sawyer, в ближайшие 5-7 лет, в курортную недвижимость может быть инвестировано до $7 млрд. Таким образом, власти рассчитывают привлечь частный капитал, причем в пять раз больший по объему. Что в конечном итоге принесет государству и предпринимателям стабильный доход на протяжении многих лет.

Комментировал Представитель GVA Sawyer в Краснодарском крае, Панасенко Евгений.

Консалтинг

Недвижимость в будущем

Когда еще задумываться о будущем, как не сейчас. Последний год мы жалели, что не подумали заранее. То зимой в Петербурге из продажи исчезли лопаты для снега, весной уже не осталось ни одной пары резиновых сапог, летом по всей центральной России наблюдался острый дефицит кондиционеров и вентиляторов. Что дальше? Не являясь футурологами, попробуем взглянуть на далекое будущее коммерческой недвижимости, хотя бы частично.

Офисы

Интернет, IP-телефония, беспроводная связь — все это делает необходимость нахождения в офисе мифической. Умение концентрироваться, коллективный разум, безопасность хранения информации — это факторы в пользу обычного офиса. Но чем более комфортным становится жилье и лучше средства связи, тем меньше потребность в современных офисах; остальные вопросы (например, хранения информации) скорее технические. Многое решается, например, такими гаджетами, как OfficePOD¹, или Globus. Или таким форматом офисной недвижимости, как коворкинг. Подробности про него можно посмотреть тут, а примеры коворкинг-центров тут или тут

Безусловно, останется потребность в переговорных комнатах, но это же не означает аренду еще и нескольких офисных комнат. Может быть, офисные центры превратятся в переговорные центры? А потом и в них пропадет надобность?

Для небольших инновационных компаний, офис будет везде, где есть возможность сконцентрироваться. Остаются крупные компании, в которых эффект от присутствия сотрудников вместе достаточно велик, да и крайне важны вопросы безопасности. Для них Microsoft еще год назад презентовал модель офиса будущего, где не оказалось и стульев, так как сотрудникам придется перемещаться по комнате, чтобы компьютеры фиксировали их движения и интерпретировали их в качестве команд. Менеджер Microsoft на демонстрации, стоя между двумя стенами-дисплеями, движениями рук перекидывал документы, картинки и видеофайлы по разным экранам, а также заставлял появляться на дисплеях голографические изображения офиса. Правда, возможно, придется залезать под стол, чтобы найти завалявшуюся табличку Excel…

И все таки… Выглядеть будущее офисное место (если оно нужно будет) может так: кресло… да собственно и всё. И электрическая розетка, возможно. Все остальное уже сейчас не является необходимым. Солнечная батарея, ноутбук — и айда на пляж!

Нет, до проекта Vostoknet мир вряд ли дойдет в ближайшем будущем, но тренд налицо².

Гостиницы

Весь сегмент рассматривать не будем, только частично Первая брачная ночь в отеле в космосе? Почему нет? Сутки в космическом отеле, куда молодоженов будут доставлять на просторном космическом корабле, рассчитанном в среднем на 850 пассажиров, будут стоить примерно 10 тыс. долларов. Такой прогноз дали сотрудники финской авиакомпании Finnair, приурочив его к 85-летию компании.

В целом это является частью тенденции размывания границ между классами гостиниц 3-5 звезд для путешественников. Существенной разницы уже сегодня не сильно наблюдается, поэтому чтобы выделиться в будущем надо ставить на что-то уникальное, например, подводный отель (примеры уже существуют — Jules’ Undersea Lodge, плавающий отель (мегапроект American Flagship project), или как уже отмечалось — космическое путешествие для молодоженов.

Отели же для бизнеса должны будут предлагать весь набор самых современных технических услуг для бизнес-путешественников, при этом отели должны достаточно легко адаптироваться к появлению новых технологий и IT-сервисов. Ну, а биометрия и робототехника должны стать повседневностью.

Торговля

Не является ли текущее строительство гигантских торговых центров пиком их развития как формата? Через 20 лет заходите в магазин одежды (или в капсулу возле дома), надеваете 3D-очки, выбирайте производителя одежды из списка, сканируйте свое тело и виртуально примеряете последнюю коллекцию (благо займет эта процедура совсем мало времени), заодно через социальные сети мгновенно узнаёте, кто из подружек купил ту или иную вещь, ну и дальше решаете, стоит ли ее реально примерять или нет. Доставку Вам обеспечат. Это кардинально меняет требования к торговым центрам. Это по сути уже перестает быть торговым центром. Общей тенденцией будет уменьшение потребности в площадях, для начала в кассовой зоне, так как оплата будет происходить в безналичной форме, а дальше уменьшатся складские площади, исчезнет потребность в большом количестве бутиков, возможно останутся только флагманские и постепенно исчезнут и сами торговые центры. Через 10, 20 или 50 лет?

Современные технологии приводят к сокращению площадей, но при этом к повышению требований к коммерческой недвижимости. Как следствие, существующие торговые и офисные площади имеют все шансы подвергнуться реконцепции в ближайшие 20-30 лет. Причем с полной сменой формата. В первую очередь под рекреацию, развлечения и/или культуру, если только и они не изменятся.

Комментировал ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.

¹ Собственно место OfficePOD уже давно предлагается желающим, однако стоимость в 3-4 раза выше, чем себестоимость строительства 2,1 кв.м аналогичного стандартного офисного пространства.
² Суть проекта Vostoknet авторы описывают следующим образом (сохранена авторская редакция). Организация и строительство на территории неосвоенных таёжных регионов Сибири и Дальнего Востока сети технологически современных жилых усадьб, которые, будучи удаленны друг от друга на сотни километров, будут связаны системой информационной и транспортной коммуникации. Которые создадут условия для жизни и производства нетократических экономических ценностей в среде девственной экологии регионов России, богатых как природными ресурсами, так и полезными ископаемыми.