Брокеридж

Тенденция рынка торговой недвижимости Москвы носит положительную динамику
Строительство торговых объектов возобновляется, ставки аренды, пусть незначительно, но растут, ритейлеры активно рассматривают новые помещения и открывают новые магазины. Качественные торговые центры, с грамотно разработанной концепцией, вышедшие на рынок в докризисный период, не испытывают проблем с поиском арендаторов и заполнены на 100%. Конечно же, существуют объекты торговой недвижимости, которые почувствовали трудности в кризис, собственники многих из таких объектов в настоящее время проводят реконцепцию своих центров… Подробнее

Свежие лоты объектов недвижимости в аренду или на продажу

Оценка

Проблемы оценки объектов в Сочи
Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд сейчас наиболее актуальна, так как любые крупномасштабные инфраструктурные и девелоперские проекты связаны с необходимостью изъятия земельных участков и улучшений на них у собственников или с прекращением прав на объекты недвижимости у арендаторов. Один из примеров такой оценки — оценка объектов в Сочи, в связи с подготовкой к проведению Олимпиады 2014 года… Подробнее

Консалтинг

Идеи «от кризиса» или новое концептуальное
Прошло больше года как начался кризис. На рынке наметились новые тенденции:

• продолжают старые (концепции разрабатывались в 2007-2008 гг.) или начинают новые проекты только те, кто обладает собственными средствами, изъятыми из своего альтернативного бизнеса. Такие люди часто строят под себя;
• для коммерческой реализации сейчас проектов мало, как правило, это то, что было задумано уже давно, долго вынашивалось и как любимое дитя должно быть осуществлено вне зависимости от кризисных явлений;
• чаще всего сегодня начинают концептуальное проектирование те, кто в силу административных или политических договоренностей должен освоить выданную ранее площадку. Вести девелоперский проект ради прибылей стало не модно, люди предпочитают зарабатывать в другом бизнесе;
• вследствие увеличения объема внутреннего туризма и снижения «цены входа в проект» гостиницы строятся \ проектируются практически во всех крупных городах РФ, в особенности на черноморском побережье;
• объекты стали меньше, а девелоперы требовательнее, топ-менеджмент все чаще принимает личное участие в проектах;
• объекты стали разнообразнее.

Вот о последнем хочется поговорить… Подробнее

Аналитика

Анализ спроса на качественную офисную недвижимость
GVA Sawyer и КПМГ, провели опрос крупных компаний Москвы и Санкт-Петербурга с целью выявить связь между общеэкономическими характеристиками деятельности компаний, их планами на ближайшие 6 -12 месяцев и спросом на качественную офисную недвижимость класса А и B+/B. Подробнее

Ответы на вопросы Вы можете найти в этом и следующих выпусках нашего инфо- листка Подробнее

Брокеридж

В настоящее время отмечен рост оборотов розничной торговли в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Данная положительная тенденция находит свое выражение в первую очередь в планах крупнейших федеральных ритейлеров, заявивших о стремлении открыть сопоставимое или даже большее количество новых магазинов в 2010 по отношению к 2009 году: Метро, Эльдорадо, Спортмастер, Дикси, О`Кей, Магнит и др. Также отмечается экспансия на российский рынок зарубежных компаний: американская сеть ресторанов быстрого питания Burger King, ресторанов американской сети Chili’s, японский одежный ритейлер Uniqlo. Также несколько международных ритейлеров анонсировали свои планы возвращения на российский рынок. Американская сеть кофеен Dunkin' Donuts и британская сеть универмагов Debenhams снова начнут свою работу на столичном рынке в этом году. Agat Group Inc. запустила развлекательный центр Happylon в торговом центре «Филион», в «Золотом Вавилоне» состоялось открытие 5-го универмага Stockmann, в «Охотном ряду» – третьего магазина River Island , H&M открылся в Атриуме. На месте закрывшегося гипермаркета Carrefour в «Филионе» появятся сети Auchan и OBI. Media Markt открылись в «Виве».

За первое полугодие наметился спрос со стороны ритейлеров на качественные свободные площади, как в торговых центрах, так и в стрит-ритейле. Но, несмотря на оживление спроса со стороны ритейлеров, доля свободных площадей в первом полугодии сохранилась на прежнем уровне, составив 10% в Москве и 15-20% в региональных городах. Причиной тому стало открытие новых торговых центров в полузаполненном состоянии. В 2009 году торговые объекты, вводимые в Москве, в среднем были заполнены на 40-60%. В 2010 данная тенденция продолжается, что вынуждает новые объекты открываться пофазно.

Общее предложение площадей качественных торговых центров на рынке Москвы по итогам 1 кв. 2010 г. достигло 3 448 тыс. кв.м (GLA). В 2010 году в Москве заявлено к открытию почти 1млн. торговых площадей. Обеспеченность жителей Москвы площадями в качественных торговых центрах составила 330 кв.м GLA/1 000 человек.

Наметилась тенденция к росту арендных ставок, в 1 полугодии 2010 года для большинства арендаторов в торговых центрах Москвы они выросли на 5-10%, а в региональных городах – сохранились на прежнем уровне. В новых торговых центрах при сдаче в аренду секций крупным одежным операторам актуальным является переход от фиксированной арендной ставки к проценту от оборота. При этом в условиях договора прописывается минимальная фиксированная ставка.

Среди ритейлеров появляется спрос на качественные торговые площади, и особым спросом пользуются районные торговые центры Москвы. Особенно те районы, где до кризиса не велось строительство торговых объектов, в северном, северо-восточном, юго-восточном районах. В настоящее время компания «GVA Sawyer», ведет заполнение торгового центра в Северном Бутово «Северное Сияние», площадью 20 000 кв.м. с кинотеатром, развлекательной зоной и фунд-кортом. Интерес арендаторов подтверждается активным спросом на торговые помещения и практически «до-кризисным» уровнем арендных ставок.

Также в условиях кризиса торговые операторы начинают развивать новые форматы и ритейлеры продолжают открывать свои магазины в новых форматах – меньшего размера или формата дискаунтера, например: компания «Ашан» активно развивает формат «магазина у дома» - «Атак», Decathlon заявляет открытие магазинов маленького формата под брендом Koodza, компания «Ригла» запускает новый проект «Мал мала меньше», Castorama развивает магазины под брендом City Format.

Компанией GVA Sawyer в настоящее время реализуется новый формат торговой недвижимости в России - формат аутлет-молл. Компания GVA Sawyer является одним из со-инвесторов и девелопером проекта строительства аутлет-центра Fashion House в Москве на Ленинградском шоссе. Площадь центра составит 40 тыс. кв. м. Первую очередь проекта компания обещает завершить к 2012 году.

Комментировала Вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук.

Оценка

При решении подобных оценок перед оценщиком ставится задача кроме определения рыночной стоимости определить также убытки собственников и арендаторов земельных участков и объектов недвижимости для целей определения выкупной цены по ст. 281 Гражданского Кодекса РФ. Однако, такого объекта оценки как убытки в законе об оценочной деятельности (ФЗ-135) и федеральных стандартах оценки (ФСО) нет.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются:

• рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества,
• а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Следует отличать процедуру выкупа земель и изъятия земельных участков. В первом случае речь идет о земельных участках, находящихся в частной собственности, а во втором — об о государственных или муниципальных землях. То есть собственники земельных участков имеют право на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа для государственных или муниципальных нужд, а также на возмещение убытков. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют в данном случае лишь право на получение убытков, но, если рыночную стоимость объекта недвижимости можно рассчитать, то убытки и упущенная выгода не являются объектами оценки (с точки зрения законодательства об оценочной деятельности). Они должны быть рассчитаны (калькулированы) по определенным правилам, выработанным судебной практикой (аналогичные расчеты регулярно проводятся по судебным решениям).

Вполне логичным видится разделение представления результатов работы по определению выкупной цены или убытков от изъятия земельного участка на 2 документа:

• Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.
• Экспертное заключение о выкупной цене или определения убытков в виде консультационного документа.

Комментировал Руководитель группы оценки и анализа активов GVA Sawyer Дмитрий Кучерявых.

Консалтинг

Что из интересных объектов/ концепций произвел на свет кризис? Запад сходит с ума по эко-материалам, домам и даже эко-кварталам, строит на месте площадок, ранее планируемых под коммерческие проекты, общественные зоны и парки. Ни то, ни другое в России пока не грозит.

В 2009 г. рынок начал активно обсуждать концепцию outlet center, невзирая на практически полное отсутствие на рынке профессиональных операторов такого формата (не считая Fashion House), а также часто на полное непонимание сути формата, десятки собственников обдумывают возможность строительства такого торгового центра на своих участках, видя в нем спасение в период падения потребительской способности.

В архитектурные бюро и к профессиональным консультантам поступило множество обращений в отношении конверсии существующего или недостроенного жилого / офисного объекта в гостиницу. В большинстве случаев идея не была реализована, оказалось проще заморозить стройку, чем вкладывать еще большие деньги в конверсию и пересогласования. Интерес представляет западный опыт перепрофилирования офисных зданий в небольшие, но очень уютные апартаменты для студентов (типа общежития), такие примеры имеются в самом центре Лондона.

К концу 2009 — началу 2010 активизировались запросы на проведение редевелопмента старых промышленных зон в современное использование. Правда, в отличие от докризисного времени, собственники таких проектов предпочитают остаться в рамках имеющихся зданий для снижения бюджетов, а также стараются не заниматься гигантизмом при проектировании новых объектов на территории.

Последний интересный тренд: собственники земельных участков осваивают часть территории под классический бизнес сдачи в аренду площадей той или иной функции, а на другой части создают собственное небольшое производство (малый бизнес, если хотите): переработка овощей, сушка чипсов, консервирование, металлопрокат, сборка, типография, розлив воды, упаковка и т.п. Сравнение доходности такого сценария по сравнению с простой сдачей в аренду, как правило, не в пользу последнего, а занять всю территорию вновь созданным производством пока еще боязно. Вот и получается комбинация. Диверсифицируя таким образом бизнес, собственники активов ставят новые задачи классическому консультанту по недвижимости, заставляя его работать в тесной связке со специалистом по бизнес-консультированию. Чем дальше, тем интереснее и интереснее…

Комментировала Вице-президент по консалтингу GVA Sawyer. Партнер. Эвелина Павловская.

Ответы на вопросы читателей

Вопрос: Справедлива ли будет методология оценки крупных ТРЦ по аналогу с гостиничной недвижимостью? Поскольку считаю, что такие ТРЦ «это специализированная недвижимость создание и эксплуатация которой связаны с дополнительными расходами и доходами от ее специфической функции».

Ответ: Да конечно, крупные ТРЦ относятся к специализированной недвижимости и их оценка должна производится с учетом их потенциала. Правда, в отличие от гостиниц, площади в таких центрах сдаются, как правило, без оборудования. Имеется в виду, что торговое оборудование, оборудование кинотеатров, ресторанов, боулинг-залов и т.п. обычно, принадлежит арендатору. Т.е. учитывается способность привлекать клиентов или наличие уже сформированного круга клиентов, а не наличие каких либо конкретных помещений или оборудования.

Вопрос: Какие существуют нюансы в оценке ТРЦ более 100 000 кв.м?

Ответ: Существенные нюансы связаны в первую очередь с его размерами, ведь успешность торгового центра зависит от его концепции, способности удовлетворить, а при таких размерах и сформировать спрос, наличие потребности в таком объеме торговых и развлекательных площадей.

Вопрос: Какая сейчас ситуация с технопарками в Ленинградской области? Достижения, перспективы и проблемы?

Ответ: До кризиса Правительство Ленинградской области объявляло о своей поддержке 19 проектов индустриальных парков, в кризис этот список сократился до 2. Можно с уверенностью говорить об активном развитии двух проектов: «Кирпичный завод» во Всеволожском районе и «Горелово-2» в Ломоносовском районе. Индустриальный парк «Кирпичный завод» в большей степени связан с автопроизводителями: здесь расположен завод компании Ford, производство автопокрышек Nokian Tyres и другие. «Горелово-2» больше нацелено на пишевые и упаковочные производства: табачная фабрика Philip Morris Izhora, Ленполиграфоформление, Крафт Якобс и другие. Также следует отметить, что развивается еще два проекта: в Гатчине пищевые производства) и Тосненском районе (производство тяжелой дорожной техники и бытовая химия).

Говоря о проблемах развития индустриальных парков в Ленинградской области я бы выделил две группы:

1. соседство с очень мощным соседним субъектом Федерации — городом Санкт-Петербургом, который вполне успешно развивает собственные проекты;
2. в российской действительности причудливым образом переплетаются две модели развития индустриальных парков: китайский и американский, причем от каждой из моделей зачастую берутся не лучшие из их особенностей. Так, например, в проектах, развиваемых «сверху», по китайской модели, у нас весьма сложной проблемой является перевод прав собственности на резидентов этих зон. По закону, земля может распределяться только через торги, а это даёт непредсказуемый результат. В качестве примера можно привести проблемы с индустриальным парком «Красный Бор» в Тосненском районе. В проектах, реализуемых снизу (есть и такие) весьма сложным является получение налоговых преференций для резидентов этих парков. Пример — проект «Мартышкино» в Ломоносовском районе.